Domingo 13 de noviembre de 2016, La Nación por Juan Carlos de Pablo

n la Argentina 2016 se están otorgando más créditos hipotecarios que antes, y los primeros resultados del blanqueo sugieren un probable importante vuelco de fondos hacia la economía blanca o formal. Simultáneamente, están aumentando los precios de las propiedades. ¿Existe conexión entre estos hechos? ¿Qué puede llegar a ocurrir con los precios de los inmuebles, tanto a corto como a más largo plazo?

Al respecto conversé con el norteamericano John M. Quigley (1942 – 2012), porque al decir de Stephen Malpezzi, “en la historia de economía urbana, economía de la vivienda y finanzas, luego de la generación original, integrada por William Alonso, Richard Ferris Muth, Edwin Mills y John Forest Kain, Quigley le dio forma al campo de estudio como ningún otro”.

-¿Cuál fue, concretamente, su aporte?

-Diseñé métodos estadísticos para estimar la calidad de la vivienda y los riesgos inherentes a los títulos garantizados con hipotecas, y documenté la discriminación que en Estados Unidos sufren los afroamericanos. Ayudé a que la discriminación fuera considerada un campo de estudio. En 1970, con Kain, publiqué un trabajo fundacional sobre la determinación del precio de las viviendas, y en 2006, en colaboración con Karl Edwin Case y Robert James Shiller, comparamos la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, con la de la bursátil.

-¿Por qué en la Argentina, actualmente, está aumentando el precio en dólares de las propiedades?

-George Bernard Shaw dijo que si a un loro le enseñamos a repetir “oferta y demanda” lo que obtenemos es un economista. Más allá de la ironía, es cierto que toda modificación de un precio relativo, es decir, del precio de un bien con respecto a los de los otros bienes, se explica por el aumento de la demanda, la disminución de la oferta, o una combinación de ambas. La clave está en trasponer el plano esquemático, averiguando por qué se modifican la oferta y la demanda.

-¿Por dónde empezamos?

-Por la demanda. A las compras “normales” hoy hay que adicionar las posibilitadas por los créditos hipotecarios, y también la de aquellos que están interesados en adquirir algún inmueble, y como tienen recursos “blancos” buscan adelantarse a quienes no tienen más remedio que terminar los trámites del blanqueo, antes de poder comprar algún bien registrable.

-¿Qué ocurre del lado de la oferta?

-Compradores y vendedores leen los mismos diarios, escuchan las mismas radios y ven la misma TV. Entre los vendedores están quienes, por razones particulares, están muy apremiados por convertir su inmueble en efectivo, y quienes no tienen tanto apuro. Estos últimos, frente a la expectativa de ulteriores aumentos de precios, cuando se puedan utilizar los fondos provenientes del blanqueo, en el corto plazo retacean la oferta. La combinación de mayor demanda y menor oferta explica lo que está ocurriendo con los precios.

-¿Está usted pronosticando la evolución futura?

-Hay que diferenciar los ejercicios de estática comparativa, de los pronósticos. Los primeros se basan en el supuesto de que el resto de las variables permanecerá constante, los segundos tienen que tener en cuenta las variaciones futuras de todas las variables relevantes. El aumento de la demanda y la reducción de la oferta, debido a los motivos señalados, apuntan a un aumento de los precios; pero nunca hay que descartar la posible existencia de otros factores que también operen sobre la oferta y la demanda, tengan efecto contrario y suficiente intensidad como para generar disminuciones y no aumentos de precios.

-Esto con respecto a los precios de los inmuebles existentes. ¿Por qué obreros, arquitectos y fabricantes de artículos para la construcción están tan pendientes del resultado del blanqueo?

-Porque el aumento del precio de los inmuebles que ya existen, en la medida en que supere el costo de la construcción, pueden inducir el aumento de la oferta de inmuebles, es decir, reactivar la actividad de la construcción. Así es como se conecta el valor del stock actual con la intensidad del flujo futuro.

-Don John, muchas gracias.