Y ya se arma una industria de fondos de inversión, desde el sector de la construcción consideran que parte del efectivo ingresado en la primera etapa del régimen tendrá al sector del ladrillo como destinatario final. Volcar el dinero a este rubro permite eludir la multa de AFIP. ¿Cómo operan y cuál es el capital mínimo requerido para entrar? 

De iprofesional.com por Mariano Jaimovich

“Están surgiendo como hongos”, señala una financista que peina canas en la city porteña. En las últimas semanas proliferaron los anuncios y actos de inauguración vinculados con fondos de inversión, que tienen por objeto canalizar el dinero del blanqueo hacia el mercado inmobiliario.

Para los empresarios del rubro del ladrillo -que durante años padecieron el cepo cambiario y experimentaron una fuerte caídas en las ventas-, el momento actual tiene cierto gusto a revancha. Con una estimación de u$s2.500 millones a captar por esta rama de actividad, muchos de ellos ya se entusiasman con un renacimiento del negocio.

El instrumento pensado para orientar dinero del blanqueo hacia este sector son los Fondos Comunes de Inversión (FCI) cerrados. A diferencia de los FCI tradicionales de compra de bonos o acciones, permiten la generación de proyectos orientados a la economía real. Especialmente para la construcción de viviendas y oficinas. También pueden ser direccionados a obras de infraestructura, energías renovables o producciones agrícolas. Se denominan “cerrados” porque permiten la participación de una cantidad fija de inversores y un capital máximo a reunir.

Su gran atractivo es que les genera un ahorro a todos aquellos que quieren “sincerar” sus dólares sin declarar. Al volcar el dinero en este instrumento pueden evitarse el pago de una multa del 10% (antes de fin de año) o del 15% (antes del 31 de marzo). Con los u$s7.185 millones que ingresaron en efectivo en la primera fase del régimen, las expectativas en el sector de la construcción son muy altas, como no se las veía desde hacía años.

El optimismo se evidencia en la oferta de instrumentos de inversión: ya han solicitado su aprobación 17 fondos vinculados con la vivienda, además de otros 15 ligados a infraestructura y obra pública. También queda reflejado en los pronósticos de los expertos en real estate y en el área de las finanzas. 

En este sentido, el presidente del Banco de Valores, Juan Napoli, señala que la entidad custodiará más de $30.000 millones, que serán destinados a la economía real a partir de marzo próximo. Este caudal de dinero será canalizado a través de estos fondos de inversión cerrados, que han sido creados en el marco del blanqueo de capitales. No obstante, desde el sector del ladrillo creen que esa meta puede ser superada cómodamente.

Tal es así que la mayoría de los profesionales consultados por iProfesional considera que pueden captarse más de u$s2.500 millones. Es decir, una cifra por encima de los $40.000 millones.

A la vez, existe otro factor que alimenta el optimismo y que va más allá de la llegada de capitales para proyectos inmobiliarios: desde la otra punta (la de los compradores finales), se observa una recuperación de las líneas de créditos hipotecarios, otro gran aliciente para impulsar la demanda.

Condiciones para entrar:
La alternativa de un fondo común de inversión cerrado no es para todo tipo de inversores.
Además de ser un instrumento considerado de riesgo, el monto requerido para ingresar no es menor: debe aportarse desde un mínimo de u$s250.000 hasta un máximo de u$s10 millones. También existe otro limitante para no pagar hasta el 15% del capital como penalidad por sincerar. El dinero debe permanecer inmovilizado durante cinco años, según establece la Ley 27.260.

Pese a estos condicionantes, según datos aportados a iProfesional ya fueron presentados para su aprobación 32 fondos comunes de inversión, tarea que está a cargo de la Comisión Nacional de Valores (CNV). De ese total, casi la mitad (17) apunta al segmento inmobiliario y los restantes a sectores como el de energías renovables e infraestructura. Por ahora, sólo uno de ellos obtuvo la aprobación oficial: el de Allaria Ledesma, que realizará proyectos de viviendas de construcción de tipo semi-industrial para clase media. La CNV deberá darle luz verde antes del 30 de diciembre (fecha tope) a aquellos fondos que reúnan las condiciones para participar.

Entre los requisitos, cada grupo deberá destinar todo el dinero reunido a un mínimo de tres desarrollos inmobiliarios. ¿Por qué? Porque el objetivo de las autoridades es que se diversifique el riesgo de las inversiones. De hecho, ninguno de los emprendimientos puede representar más del 50% del capital acumulado. “La CNV también exige un mínimo de 10 clientes y la conformación de un total de u$s10 millones de patrimonio para dar su autorización y que el fondo salga al mercado”, señala a iProfesional Federico Díez, gerente general de Quinquela Fondos. Con estos requerimientos, lo que se busca es que los blanqueadores no se armen “su propio proyecto ficticio”, mediante un FCI, para “eludir al fisco”.

En este sentido, otro mecanismo de seguridad es que todos los fondos tienen un reglamento de gestión. En muchos casos, puede designarse la participación de un auditor externo para que controle el uso del dinero, como así también la de un banco para que oficie de custodio de los activos.

Rentabilidad atractiva:

Los analistas consultados por iProfesional creen que este instrumento para canalizar el dinero resulta atractivo principalmente entre quienes poseen una cuantiosa suma de dólares en el exterior y desean ingresar al sistema parte de sus ahorros. “El monto mínimo de u$s250.000 es una muy buena opción para aquellos que poseen montos de esta magnitud para blanquear”, expresa Pablo Santiago, director de Mariva Asset Management.

Por el lado de las ganancias prometidas por los fondos inmobiliarios, las mismas provendrán de dos vías:

-La renta en la inversión de inmuebles, que se obtiene a los cinco años, cuando se desarma el FCI.

-El reparto de dividendos semestrales o anuales, por hasta un 80% de las ganancias obtenidas por los proyectos comercializados con anticipación.

Esto último lo decide el desarrollador junto con un comité y un auditor externo del proyecto.

Algunos fondos que se han presentado en la CNV prometen rendimientos que van desde el 14% al 30% por metro cuadrado, dependiendo del proyecto. En especial, este margen se da en el desarrollo de micro-viviendas, cuyo precio relativo de venta es más elevado por tratarse de espacios reducidos.

A modo de ejemplo, en el de “Quinquela + Predial” tienen en carpeta seis proyectos iniciales. Aseguran u$s1.600 m2 para departamentos cuyo valor al público actualmente ronda los u$s2.000 por m2. Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, resulta “interesante que aparezcan estas opciones, si bien el mínimo de u$s250.000 hace que no sean accesibles para inversores chicos”.

En otro orden, aconseja analizar detenidamente qué propone cada fondo y “estudiar muy bien cuáles son sus bases para generar la rentabilidad prometida”. Al ser una herramienta que reviste cierta complejidad y pensada para inversores calificados, Rozados considera que “necesita de cierta maduración para que el público se vuelque a ella”.

Por el lado de los desarrolladores, Pablo Brodsky, director Comercial de Predial se muestra optimista ante esta iniciativa. “Va a contribuir a profesionalizar al sector inmobiliario, ya que los fondos son monitoreados por la CNV, que controlará el cumplimientos de los distintos requisitos. Además, los capitales están auditados”, expresa. En su visión, esos controles le darán mucha transparencia y jerarquía a este instrumento, algo que hasta ahora no había. “Creo que se va a dar un salto de calidad entre los que están y no están dentro de un fondo”, completa.

Esperando el impacto

Hasta aquí, el movimiento previo a las inversiones. Pero, ¿alcanzará ese flujo de dinero que irá al mercado inmobiliario para revitalizarlo?

“Si se vuelcan unos u$s2.000 millones, ese monto equivale a unas 10.000 viviendas. Es decir, un 10% de lo que se construye al año en la Ciudad de Buenos Aires”, señala Marcelo Satulovsky, experto en desarrollo urbano. Recuerda que hasta el 2011, previo al cepo cambiario, se edificaban unas 120.000 unidades privadas por año. “Es una suma interesante. Sobre todo si estos proyectos son dirigidos a la clase media y las compras de viviendas pueden apalancarse con créditos hipotecarios”, subraya.

Según Damián Tabakman, profesor de la Maestría en Economía Urbana de la Universidad Di Tella, lo que se canalizará “es un monto grande, que le mueve la aguja a los desarrolladores, más que nada en una economía parada”.

Nadie deja de lado que, por bueno que sea el resultado, los números finales aún estarían lejos de los de 2006 y 2007, los mejores años del sector desde 2001 a la fecha. Aun así, ese plus que aportarían los fondos ayudaría a marcar un punto de inflexión y quebrar el ambiente frío que sigue caracterizando al mercado actual.

Expertos enfatizan que las unidades de dos y tres ambientes resultarán atractivas si sus adquisiciones pueden calzarse con los préstamos que se ofrecen bajo el sistema de Unidades de Vivienda (UVA).

Desafíos

Uno de los limitantes para que los FCI inmobiliarios crezcan en importancia es que hoy por hoy pagan el impuesto a las Ganancias, algo que no ocurre con los abiertos. Más aun, debe abonarse este gravamen por partida doble: el fondo por un lado y el inversor individual por otro. “La clave del éxito es que el Congreso desgrave de Ganancias a estos fondos de inversión cerrados, en el marco de la nueva Ley de Mercado de Capitales”, expresa Tabakman. “Si esto no ocurre, va a perder buena parte de sus atractivo. Por eso la reforma impositiva es fundamental”, apunta. Otro de los condicionantes es que se debe tener “encajado” el dinero durante cinco años.

Además, el aportante no tiene potestad de tomar decisiones sobre las inversiones que se vayan a realizar, tarea que recae en el administrador. Si el blanqueo recorre un sendero favorable y, además, la economía mejora, los actores de mercado inmobiliario creen esta conjunción se reflejará en un repunte de la actividad.

Se hará más fácil “calzar” la oferta que surja de los fondos de inversión cerrados con la demanda de la clase media, que ahora cuenta con una propuesta más atractiva de créditos hipotecarios.