El incipiente resurgir del crédito hipotecario plantea un horizonte promisorio pero también varios interrogantes. El despegue de los préstamos a largo plazo para la compra de propiedades está impactando fuertemente en el negocio inmobiliario, con áreas muy demandadas (el Sur de la Capital y el Oeste del GBA) que durante muchos años estuvieron paralizadas. Hay una fuerte recuperación en la actividad, pero eso está impulsando una suba en los precios de las propiedades. En el primer semestre del año, el metro cuadrado subió más del 10% en el área metropolitana.

Así las cosas, los datos son contradictorios. A esas señales encontradas habría que adosarles la crónica inestabilidad de la economía argentina, sobre todo el valor del dólar. Con el objetivo de analizar el nuevo escenario y las perspectivas sobre el crédito hipotecario, el Económico reunió en una mesa a altos ejecutivos de bancos y de empresas inmobiliarias, en la que se debatió si es posible concretar el sueño de la casa propia. Lo que sigue son las principales conclusiones de la charla.

Según el Colegio de Escribanos porteño, el 21,4% de las operaciones inmobiliarias se concretaron con hipotecas bancarias. Por otro lado, la cantidad de escrituras creció fuertemente a partir de abril, mes del lanzamiento de la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), que ajusta por inflación más una tasa. Sin embargo, un informe del Banco Central advierte que “el fondeo (captación de fondos) de los bancos debería consolidarse”.

-¿Es sustentable el sistema de créditos hipotecarios a largo plazo?

-Javier Tiburzio (Supervielle): Desde la llegada de UVA, el valor de la cuota de un crédito compite con el alquiler. Cuando el inquilino compara, el final del camino es feliz ya que con el mismo dinero se termina quedando con la casa.

-Milagro Medrano (Macro): Se necesitan dos condiciones. La primera y la más relevante es una inflación baja y estable hacia el futuro. La segunda condición es que el salario se ajuste al mismo ritmo que la inflación. Que las cuotas no corran por el ascensor y el salario por la escalera.

-¿Qué mecanismos exploran para obtener los fondos para solventar los préstamos?

-Guillermo Jejcic (Itaú): Muchos bancos privados lanzaron productos sin tener resuelto el tema. Es una asignatura pendiente. Hay distintos instrumentos, como las Obligaciones Negociables (ON), plazos fijos atados conUVA, entre otros, y cada banco resolverá cuál es su estructura de balance y cuál es la que mejor aplica para su problemática actual. Yo lo que quiero recalcar es que así como la mayoría de los bancos fueron levantando la restricción de los montos máximos, hay un compromiso del sistema financiero muy distinto de lo que ocurría a principios del año pasado. Y con todo el potencial de crecimiento, porque el nivel de penetración del crédito hipotecario hoy está por debajo del 1%.

-¿Qué es lo que ocurre en otros países de la región?

-Maximiliano Coll (Banco Ciudad): En Chile, el índice de penetración supera el 20%. Concretamente, la penetración se mide en función del dinero volcado al crédito con relación al tamaño de la economía, es decir al PBI. En este aspecto, somos el último país de la región, por lejos, incluso por debajo de Venezuela.

-Tiburzio: En Latinoamérica, los índices oscilan entre 25 y 50%. Tenemos un potencial terrible.

-Coll: Aparte del enorme potencial de crecimiento, tenemos el UVA que es sustentable. Y no inventamos nada. Estamos copiando lo que hicieron Chile o México y todos los países que salieron de una inflación alta y van camino hacia la estabilización. Porque mientras eso ocurre no se le puede decir a la gente que espere 10 años a que el nivel de la inflación baje al 1% o 2%. El UVA es un sistema de indexación que te permite pegar ese salto. ¿Cómo lo estamos fondeando? Nosotros hoy tenemos más de 33.000 préstamos otorgados. Es un camino que hay que ir escalando. El primer paso es tomar depósitos a plazos fijos en UVA. El otro, emitir ON en UVA. Y el tercero, que ya lo estamos trabajando pero que es el más difícil, es securitizar, es decir, la posibilidad de descargarlo en el mercado de capitales. Ya dimos el primer paso y estamos trabajando en los otros dos.

-Con el impulso de los créditos, el mercado inmobiliario está cambiando muy rápido. ¿Qué características tiene el cliente con hipoteca y el que compra de contado?

-Marcelo Di Mitrio (Di Mitrio Propiedades): En nuestro caso particular, que operamos en Barracas, La Boca y San Telmo, en cantidad de operaciones estamos muy por arriba del promedio de la Capital.

-Pablo Di Lernia (Di Lernia Propiedades): A nosotros, las operaciones nos aumentó alrededor del 50%. Lo que está ocurriendo es que los compradores con crédito generan otras operaciones al contado. En promedio, mitad son a crédito y la otra mitad, de contado.

-Diego Cazes (LJ Ramos): A nosotros nos sorprendió porque estamos en un target muy alto, con operaciones de entre US$400 y US$500.000, pensábamos que no nos iba a impactar. Sin embargo, cerca del 35% de las operaciones vienen acompañadas con una parte a crédito. Me llamó mucho la atención. Ahora, la diferencia es que tenemos mucho más trabajo, porque las operaciones son encadenadas. Algunas, de hasta 4 juntas, dos tienen algún tramo en crédito. Y todos están prendiendo velas para que salga.

-Di Mitrio: El mayor trabajo es bienvenido pero lo que nos está faltando son herramientas que nos ayuden a contener al vendedor del inmueble mientras la gestión del crédito se desarrolla. Porque le entregamos al potencial comprador toda la documentación de la propiedad para que entregue al banco y lo cierto es que los días pasan y el evento que se demora, primero con la tasación y después hasta la escribanía. Y eso es lo único que vemos mientras transcurren los 45 días hasta la aprobación.

-Di Lernia: Se perdió la relación entre la inmobiliaria y el banco, porque todo queda en manos de la persona que está gestionando el crédito.

-Florencia Tinazzi (Galicia): Lo que nos pasó a nosotros es que el crecimiento fue exponencial. En un año pasamos de recibir 40 solicitudes de crédito por mes a 1.000 solicitudes, con lo cual se formó un cuello de botella. No estábamos preparados para eso, con estructuras añejas y por eso las demoras iniciales.

-Las propiedades en Capital aumentaron un 12% en promedio. ¿No existe el riesgo de una disparada?

-Tinazzi: Los precios dependen de la oferta y la demanda. Ahora se vende más por los créditos y eso aumenta el precio y están las variaciones del dólar, como ocurrió días atrás, porque como prestamos en pesos quedamos desfasados con el valor de la tasación. Ya lo vimos: hay que volver a calificar al cliente para ver si esa diferencia le alcanzaba para pagar.

-¿Cuál es la solución para evitar una suba desmedida de los precios?

-Cazes: Es muy difícil ordenar un mercado de libre oferta y demanda. Nos ha pasado, lamentablemente, que si se dispara el dólar el comprador necesite más dinero. Esperemos que las propiedades no suban demasiado, porque para inflar los precios nosotros lo hacemos mucho más rápido que en otros lados. Sin embargo, que aumenten un poco está bien, porque les da incentivos a los desarrolladores. Ahora, se animan más, porque el usado subió el precio.

-Jejcic: En un mercado de oferta y demanda es muy difícil controlar eso. Pero por un lado están los temas coyunturales, como pasó con el dólar las últimas semanas, donde los bancos reaccionamos con distintos mecanismos, como aumentar los montos máximos del crédito para cubrir esa volatilidad. Pero por otro, se incrementaron distintos tipos de cobertura frente a eventuales movidas del tipo de cambio. De cualquier modo, a estos mecanismos todavía hay que ponerle un poquito de aceite a los engranajes. Después, lo que tenemos que buscar entre los actores es empezar a hablar todos en UVA. Desde el comienzo de la cadena de producción hasta la venta, hablar en un lenguaje único de UVA para eliminar ciertas disparidades que existen.

-¿Cómo se llega a esa confluencia hacia el sistema UVA?

-Di Mitrio: Es un tema cultural. Venimos de años donde el centro es el dólar. Y esto no se cambia en un año ni en dos: llevará mucho tiempo hasta que podamos lograr una estabilidad duradera.

-Di Lernia: Con respecto a los préstamos a largo plazo, la gente recién lo está empezando a ver y a valorar.

-Jejcic: Empezamos a explorar algunas alternativas con desarrolladores, inmobiliarias y clientes. Y en general, la opinión es que esto se soluciona si los alquileres se traducen en UVA, que los materiales se puedan comprar en UVA y que todo confluya en el UVA. Va a llevar tiempo, porque el argentino piensa en dólares y eso requiere un cambio de cultura, pero mientras hay que tener reglas claras y estabilidad, porque en una economía tan cíclica, la gente se resiste.

-¿Está bajo análisis la posibilidad de otorgar créditos hipotecarios para comprar viviendas nuevas?

-Coll: Nosotros ya lo veníamos haciendo, pero la novedad es que ahora las tasas son en UVI y en UVA. Creemos que hay que trabajar para financiar la demanda y también para financiar la oferta. Y en eso estamos trabajando.

-Di Mitrio: Todo lo que hablamos hasta acá es el crédito al usado, porque la obra nueva terminada está en la actualidad compitiendo con cierta desventaja frente al usado, ya que para esas viviendas no aplica al crédito.

-Coll: En este mercado hay muchos jugadores y todos tenemos que trabajar en reducir nuestros tiempos. Los bancos, tenemos que reducir el plazo de 45 días para la aprobación del crédito. Pero que se tarde un año y medio para hacer una escritura es mucho. Que se demore 3 años para construir un edificio, también es mucho tiempo. Todo lo que ayude a reducir esos tiempos es una mejora. Y no todas las jurisdicciones son iguales. En la Capital los tiempos son más rápidos, pero en otros distritos puede tardar años.

-Di Lernia: Obtener un final de obra puede demorar entre dos y tres años.

-Coll: También se tarda mucho tiempo en construir. Entre que se empieza a juntar dinero, se sale a buscar terreno, entre que se coloca el primer ladrillo y que se termina la obra pueden pasar tres años.

-¿Consideran que esos plazos son demasiado prolongados?

-Tiburzio: En otros países se construye en mucho menos tiempo.

-Cazes: Lo que se viene es un tiempo fabuloso para la construcción. Y no sólo para nosotros, los inmobiliarios, sino para el país. Pero cuando me reúno con desarrolladores y hablamos del crédito, aparecen ciertos comportamientos poco transparentes, como la demora en escriturar. Hasta está bien visto no hacerlo y el mercado les permitió trabajar de esa forma. Por eso, vamos a tener que trabajar mucho mejor y también mejorar los procesos para cumplir con los plazos de construcción.

-Hay muchas variables en el crédito: los requisitos, la tasa, los costos, el valor de la cuota y si podrá pagarla. ¿Cuál es la mayor preocupación de la gente?

-Tinazzi: La tasa es casi la misma en todos los bancos. Los clientes suelen inclinarse por su banco. En nuestro caso, más del 90% de los tomadores de crédito son clientes del banco, con lo cual esa es la principal variable. Tiene más importancia la relación con el banco que la tasa. El cliente privilegia su banco.

-Tiburzio: Es así, pero también importa cuánto voy a pagar de cuota por cada millón. Y después, de ese número veo si me alcanza para comprar. Lo principal es ver si puedo pagar una primera vivienda, porque la tasa está implícita en la cuota.

Jejcic: El perfil promedio del cliente es alguien que está alquilando y quiere pasar a una vivienda propia. O aquel que tiene un dos ambientes y quiere pasar a uno de tres. Por ahora, son muy pocos los que consultan para comprar una segunda vivienda o que quieren usar el crédito como herramienta de inversión.

-Tinazzi: En general, lo que define es la ecuación de cuánto pago de alquiler y si me resulta más conveniente un crédito UVA. Pasa más por la conveniencia y el acceso al crédito.

-¿Por qué no son transparentes de los costos de escrituración?

-Coll: Hay que diferenciar los costos asociados a la escrituración y los impuestos. Porque todo se paga junto: la inmobiliaria, los impuestos y el escribano. Lo del escribano es más o menos esperable, por ejemplo en Capital es el 1%, más alguna comisión que pueda llegar a cobrar por costos de diligenciamiento.

-Jejcic: La primera tasación y los gastos de escritura de la hipoteca lo paga el banco. Y es lo que más pregunta la gente. Sobre los costos, es un tema de desconocimiento de la gente y los bancos tienen la responsabilidad de educar financieramente a sus clientes para evitar confusiones.

-¿El escribano lo elige el banco o lo puede elegir el comprador?

-Coll: Hay dos posibilidades, dos etapas. Está la escritura hipotecaria, que lo pone el banco y la escritura de compraventa de la propiedad, que lo elige el comprador. Muchas veces se utiliza el mismo escribano para las dos operaciones porque resulta más barato. Hay que diferenciar, los impuestos dependen según quién seas vos, según dónde estés comprando y según el vendedor. Son las tres variables que definen el costo. Esos son los impuestos que muchas veces superan lo que cobra el escribano.

-Tinazzi: Desde el año pasado, por normativa del Central, no podemos cobrar ni seguro de vida ni honorarios de hipoteca: de esos costos se tiene que hacer cargo el banco, que son los costos de otorgar el producto. Si vos comprás una propiedad, con o sin crédito, se tienen que pagar igual.

-Cazes: El cliente argentino no es tan precavido ni hace tan bien las cuentas. A muchos no le importan los costos de escritura a pesar de que son valores muy altos. Para que no hayan sorpresas, tenemos contadores y escribanos y le hacemos a nuestros clientes una factura pro forma, con todos los gastos detallados, ítem por ítem, y muchos se sorprenden.

-Por los portales especializados aparecen muchos interrogantes. Por ejemplo, ¿se puede sacar un préstamo si aparezco en Veraz?

-Tinazzi: Si la situación en Veraz ya está regularizada, entonces el cliente debe presentar los pagos que hizo para solucionar la situación. De esa forma, se analiza crediticiamente al cliente para volver a calificarlo.

-Coll: Depende de cómo aparezcas. Veraz es una central de deudores y si tuviste un problema con algún banco y fue solucionado, no debería ser un problema para obtener el crédito. Ahora si la deuda nunca fue cancelada, o si le debés a una tarjeta o a un comercio que vende a crédito, es otra cosa. El problema es cuando la persona no haya cancelado la deuda impaga o que aún la tengas.

-¿Se puede vender una propiedad hipotecada? ¿Se puede transferir una hipoteca?

-Tiburzio: Recién está arrancando el mercado del crédito hipotecario. Pero en los 90 ese instrumento existía. Cuando el mercado esté maduro, esa clase de operación.va a existir.

-Coll: Transferir una hipoteca lo hacemos todo el tiempo. Se cancela la deuda original y se otorga una hipoteca nueva. Si la propiedad lo vale, no hay ningún problema.

-Jejcic: En el mercado argentino, el deudor es la persona y no la propiedad. En el caso de una venta, cuando se otorga un nuevo préstamo, con parte de esos fondos se cancela la deuda anterior.

-¿Cómo se resuelve el tema si el deudor, después de unos años, decide irse del país?

-Tinazzi: Para vender una propiedad que está hipotecada, previamente el cliente debe cancelar el préstamo y levantar la hipoteca ya que no se puede realizar una compra/venta sobre un inmueble hipotecado.

-En promedio, los bancos financian entre el 60 y 80% del valor de la propiedad. El resto, se tiene que pagar de contado. ¿Un cliente puede acceder al crédito si no tiene ese dinero?

-Coll: Hace poco hicimos una encuesta sobre las líneas Procrear, que apunta a perfiles de bajos ingresos. Siempre está la duda, pero la experiencia indica que la gente termina consiguiendo el 20% restante con un préstamo familiar, o vende un auto, de cualquier manera. Pero además, lo dicen los manuales, el requisito es una buena práctica de riesgo que el cliente ponga algo de su bolsillo, porque se corre el riesgo de terminar en una crisis como la subprime. Hay que cuidar dos cosas: la relación cuota/ingreso y la relación del préstamo otorgado con el valor de la propiedad. Es una buena práctica para la salud del sistema.

-Tiburzio: La pregunta nos lleva al momento más crítico y doloroso, que es cuando una persona ya no puede pagar. En ese caso, si el préstamo cubre el 100% de la compra, el deudor puede pensar que ese no es su problema. Por lo cual, exigir un porcentaje al contado reduce el nivel de riesgo, porque parte de esa casa es suya.

-Muchas quejas de los usuarios apuntan a las demoras en el otorgamiento del crédito. ¿Cuánto tiempo tarda en ser aprobado?

-Coll: Alrededor de 45 días desde que el cliente trae toda la documentación. Muchos cuentan desde que se empieza a averiguar. Lo que demora un poco es reunir toda la información del inmueble.

-Jejcic: El proceso de otorgamiento oscila entre 20 y 25 días, pero aclaro que el Itaú lanzó estas líneas de crédito hace poco, por lo cual tenemos un menor caudal de solicitudes. Previo a eso, y con toda la documentación requerida, lo que falta es conseguir “la novia”, es decir, el inmueble que se pretende comprar, la reserva y posteriormente se entra en el proceso de calificación.

-En algunos distritos dicen que las demoras pueden ser de hasta 6 meses. ¿Cómo se explica?

-Cazes: En Capital y Provincia no tuvimos mayores problemas. Los tiempos oscilan entre 40 y 60 días.

-Di Mitrio: La operatoria masiva la inauguró el Banco Nación, en la época de (Carlos) Melconian que funcionó muy bien. Después aparecieron otros jugadores con las líneas UVA. Y los créditos tardaban muchísimo.

-Coll: En Capital, en 45 días estamos escriturando. En Provincia es algo más lento, dependiendo del escribano, porque los diligenciamientos demoran un poco más. Eso si no hay complicaciones, porque algunas operaciones incluyen varios dueños y pueden aparecer algunos problemas de planos, por ejemplo.

-¿Qué requisitos promedio se exigen para sacar una hipoteca?

-Jejcic: Ingresos suficientes que demuestren cierta capacidad de pago, y en base eso se determina el monto límite y el tipo de propiedad.

-Tinazzi: En el Galicia, el cliente debe contar con un ingreso mínimo de $16.000 mensuales. Estamos tomando los ingresos propios y los de su cónyuge, tanto de unión civil o conviviente.

-Di Mitrio: Hay bancos que solamente otorgaban el crédito a clientes con cuentas sueldo.

-Coll: De los 5.000 créditos que vamos otorgar este año, el 80% inicia la relación con el banco a traves de esta operatoria. Que después decidan cobrar el sueldo en el banco es otra cosa, pero puede decidir no hacerlo nunca y no hay problema.

-Tiburzio: Con el Supervielle lo mismo. No hay ningún tipo de restricción. Y con respecto a los requisitos, son los mismos que se requieren para sacar una tarjeta de crédito o un prestamo personal.

-Una pregunta a la inversa: ¿se puede hipotecar una propiedad para conseguir un crédito para invertir?

-Tiburzio: Tenemos abiertas líneas de crédito para ampliación y refacción. Y estamos preparando otros productos para lanzar, entre ellos uno que apunta a la inversión pyme.

-Coll: El Ciudad cuenta con unas líneas de ese tipo desde hace muchos años, pero no ajustan por UVA, lo que resulta más caro. Pero se puede hacer, aunque tampoco tenemos muchísima demanda.

-Cazes: ¿Puedo hacer una pregunta? Todo parece indicar que el mercado confluirá hacia la UVA. ¿Cuáles serán los ejes de la competencia entre los diferentes bancos?

-Tiburzio: Hay que diferenciar dos etapas. Primero, resurgieron los créditos a través de UVA, con lo cual todos los bancos nos estamos poniendo en oferta y el que hoy no tenga un plazo de 30 años, lo tendrá en breve. Lo mismo para que el que no ofrezca créditos para la segunda vivienda. La pregunta de fondo es que al final vamos a competir por el plazo, la velocidad para llegar a la escritura y la capacidad para capturar la demanda.

-Medrano: Son varios los elementos diferenciadores. El primero, la tasa de interés real sobre UVA. Después los plazos de otorgamiento, el grado de endeudamiento respecto a las condiciones de ingreso, la cantidad de años para pagar el crédito y las condiciones de refinanciación ante eventos no esperados entre inflación y salario, por ejemplo.

-¿Cuál es la edad máxima para solicitar un préstamo?

-Tinazzi: En Galicia, los clientes de hasta 69 años de edad pueden solicitarlo, siendo la edad máxima de permanencia hasta los 74 años. Esto significa que cualquier cliente que tenga hasta 44 años podrá solicitar el plazo máximo de 30 años. Los clientes de mayor edad, pueden también solicitarlo, pero a un plazo menor.

-¿Se puede comprar una casa prefabricada con un crédito hipotecario?

-Coll: En el Ciudad teníamos una línea específica para eso. No tuvimos una demanda importante, fue una experiencia marginal.

-Tinazzi: El cliente presenta la documentación de la propiedad y el banco realiza la gestión de la tasación. En función del resultado, el banco evalúa si ese inmueble es válido para tomar como garantía de la hipoteca.

Fuente: Diario Clarín

https://www.clarin.com/economia/economia/creditos-hipotecarios-formula-hacer-pais-propietarios_0_B1n9Wb0ub.html