Elbio Stoler hizo carrera, como se suele decir, “desde abajo”. Empezó muy joven a trabajar en relación de dependencia en una inmobiliaria y luego creó su propia firma. El siguiente paso fue convertirse en desarrollador, una actividad que conoció primero desde el otro lado del mostrador, como inversor; y que lo llevó a construir y comercializar más de 20 edificios en la Ciudad. “El primer dinero que gané lo puse en un departamento de otra desarrolladora, y me dije ‘¿por qué no puedo hacer esto?’. A partir de ahí empecé a averiguar un poco más, me interioricé y pude armar mi primer desarrollo en Barrio Norte”.

¿Cómo fueron tus comienzos como desarrollador?

No tenía dinero, tenía ganas. Empecé a buscar terrenos hablando con mis clientes de la inmobiliaria, a los que les contaba mi interés por hacer un edificio. En el mientras tanto, un arquitecto me trajo un terreno que me interesó mucho. Tenía muy poquito dinero, pero decidí conocer las condiciones del propietario. Él me propuso a mí ser parte del desarrollo, es decir, darme el lote a cambio de unidades funcionales. Ya tenía una parte resuelta, pero me faltaba toda la plata para construir el edificio. Armé un proyecto según mis conocimientos en publicidad -estudié marketing- . Hice carpetas de ventas, un plan de comercialización y empecé a vender las unidades en pozo.

¿Era un buen momento para iniciar un proyecto inmobiliario?

Fue en 2005 y el dólar estaba inestable. Siempre hay que usar la creatividad para adaptarse; de hecho, en el transcurso de todos estos años vendí de mil maneras diferentes. En pozo a precio fijo, ajustado por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, al contado, o pagando una parte, lo equivalente a la tierra y el resto luego. En general calculo el valor tomando en cuenta que una parte corresponde a un porcentual en tierra y otra es un porcentual de obra. Cobramos la parte del lote en una primera instancia mientras que la otra parte se cobra en cuotas durante el tiempo estimado que durará la obra, que normalmente lleva 24 o 36 meses. En mi caso, como desde la adquisición del lote hasta que arranca la construcción pasa un tiempo largo, prefiero cobrar las cuotas recién desde el inicio de obra para que la gente se quede tranquila.

¿Cómo hiciste para generar confianza y ganar clientes en tu primer emprendimiento?

Había gente que me conocía de la inmobiliaria y ellos fueron mis clientes en los primeros proyectos. Era gente que quería tener alguna rentabilidad más allá de su trabajo y que quería invertir en inmuebles. Nosotros ofrecíamos una variable distinta para pagar en cuotas, y yo hacía mucho hincapié en eso. A los 4 meses estaba comprando otro terreno con la misma metodología, pero en lugar de que el terreno lo pusiera el dueño, lo puso un inversor al que le gustó lo que había hecho y me sugirió que él podía poner el lote a cambio de departamentos. Cuatro meses después estaba encarando mi tercer edificio.

¿Qué variables tomás en cuenta para elegir un terreno?

Hoy miro mucho la ubicación y las características; y estoy empezando a mirar lotes más grandes. El cliente está cada vez más exigente y está muy bien que así sea, por eso creo que hay que apuntar a los usuarios finales. Estuvimos muchos años trabajando para el inversor y me parece que ahora el crédito está ayudando a que miremos al comprador final para que le demos un buen producto y el servicio que se merece. En terrenos más grandes se pueden hacer mejores productos, con buenos amenities, con departamentos más luminosos y más amplios.

¿Qué cambió desde 2005 hasta ahora? ¿Crecerán zonas relegadas, como el Sur de CABA?

Hay un mercado muy formalizado y muy concreto en el Corredor Norte. El Sur va a crecer, pero el Norte crecerá más en proporción. Hay una relación de costo de obra con el terreno que en otro momento se marcaba de otro modo: hoy el costo de obra es muy alto, esto hace que el piso de cualquier departamento sea elevado, y la realidad es que cuesta lo mismo construir en el Sur que en el Norte, lo que varía es el terreno. Actualmente se habla de un costo de obra de US$2000/m2 contra US$ 1000/m2 de hace sólo dos años atrás.

¿Quedan terrenos en el Corredor Norte?

Sí, quedan a un precio altísimo. Por eso creo que van a aumentar los precios. De todas maneras, las que van a crecer mucho son las zonas medias, como Villa Crespo, donde se puede construir muy lindos productos a un precio relativamente accesible.

¿Son barrios posibles para los usuarios finales?

Villa Crespo no es caro, la zona de San Martín y Juan B. Justo no es cara y la verdad es que tiene mucho por crecer por su muy buena accesibilidad. El corredor de la Avenida Córdoba, que es un área intermedia, también creo que crecerá mucho.

Para un desarrollador, ¿será inevitable ofrecer créditos bancarios?

Todavía falta afinar algunas cosas pero estoy seguro que los créditos intermedios serán un éxito. Por lo pronto, estamos adaptando nuestra estructura interna y ya presentamos dos proyectos -estamos a la espera de su aprobación- para que los bancos financien a los usuarios finales, uno de ellos en Julián Álvarez y Av. Córdoba, en el límite entre Villa Crespo y Palermo.

Fuente Diario Clarín

https://www.clarin.com/arq/arquitectura/consejos-concretar-desarrollos-inmobiliarios_0_BJiOHCsab.html