El crecimiento de los créditos hipotecarios a partir de la creación de las líneas UVA -Unidad de Valor Adquisitivo- comenzó a transformar el negocio inmobiliario local. Si bien el primer impacto se sintió en el incremento en las ventas de unidades usadas, los desarrolladores comienzan a animarse a establecer los precios de sus nuevos emprendimientos en esta unidad de valor indexable. Poco a poco aparecen algunos proyectos nuevos apalancados con créditos intermedios también en UVA, aunque la suba del dólar y la inflación que no cede demuestran que aún falta mucho camino por recorrer para consolidar las variables que brinden tranquilidad a largo plazo.

Con miras a tentar al público de clase media, el esquema de negocios, el tipo de producto y las zonas a construir cambian. Los barrios periféricos porteños, como Chacarita, Paternal, Villa Pueyrredón, Villa del Parque y Barracas, son algunos de los que ganan protagonismo en el mapa de los desarrolladores. En el Conurbano, el oeste y el sur también captan la mirada de los inversores. En tanto, las viviendas de tres y cuatro ambientes poco a poco comienzan a aparecer nuevamente en los planos de los arquitectos.

Uno de los proyectos pioneros en esa línea es INN Lope de Vega de la desarrolladora Real Estate Developers (RED), complejo que comprenderá 330 viviendas con un zócalo comercial de 1.500 m2 que se ubica entre los barrios de Vélez Sarsfield y Monte Castro. El proyecto se desarrolla sobre un terreno de más de 6.000 m2 (ex fábrica Aurora) y se concretará en tres etapas, siendo la primera de ellas de 108 departamentos. Está ideado para público multifamiliar con amenities (dentro de los cuales se incluyen un parque central con pileta de 2.000 m2, gimnasio, espacio de coworking y para guardería de niños, laundry, dos salones de usos múltiples y terrazas con parrillas).

“El proyecto está estructurado financieramente para permitir ofrecer a los compradores planes comerciales que permitan pagar la compra del departamento con mucha flexibilidad y financiación”, señaló Alejandro Reyser, socio director de la compañía. Brindan planes que proponen abonar 30% durante la obra (15% al boleto y 15% en 36 cuotas durante la construcción hasta la posesión) y el 70% restante contra la posesión. “Se estima que una importante cantidad de compradores pague este saldo con un préstamo hipotecario en UVAs a largo plazo. De esta manera, el comprador es un sujeto que debe tener capacidad de pagar una cuota durante la obra de $ 9.800 aproximadamente y luego continuará con la cuota hipotecaria que será de un monto muy similar a lo pagado durante la obra. El proyecto está estructurado 100% en UVAs para estar alineados con la oferta de créditos hipotecarios y con la tendencia del mercado respecto al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios desde el pozo para que el valor de la cuota y el de los ingresos de la gente no pierdan relación. Esta forma de pago ha permitido acceder a un universo de compradores que han estado ausentes del mercado en los últimos 15 a 20 años”, agregó Reyser.

El proyecto demandará una inversión de u$s 60 millones. La obra se iniciará el mes próximo y se estima que la entrega de la primera etapa será en diciembre de 2020. En este caso la desarrolladora estableció acuerdos con el Banco Supervielle y el Banco Ciudad para ofrecer líneas de crédito hipotecarias. Ya colocaron el 50% de las unidades durante el proceso de preventa. Como referencia de precios, un departamento de 2 ambientes (47 m2) está a 112.971 UVAs (u$s 122.000).

Además, INN Lope de Vega tiene aprobado un crédito intermedio. Reyser contó su experiencia: “Hasta el momento ha sido muy buena. Los bancos están trabajando bien, armando sus equipos de trabajo luego de tantos años de ausencia de estos productos en el mercado. Están atentos a entender la necesidad del desarrollador, mostrando flexibilidad a la hora de estructurar los préstamos, pero la condición es tener un proyecto correctamente estructurado para la posible participación de un banco”.

Inspirados en la respuesta obtenida, esta compañía lanzó también Dorrego Mío, edificio residencial apto para uso profesional ubicado en el barrio de Chacarita, dentro del denominado Distrito Audiovisual. El terreno está sobre la avenida Dorrego a dos cuadras de Corrientes, en la misma manzana en la que el Banco Galicia abrió su nuevo edificio de oficinas donde se mudaron 1.600 empleados. “La zona ha crecido y se desarrolló mucho principalmente por tres motivos: la excelente conectividad que tiene con el resto de la Ciudad (subte, Metrobús y ciclovías); la creación del Distrito Audiovisual que incorporó incentivos para la radicación de empresas y freelancers relacionados con el mundo audiovisual y el arte; y los altos precios de Palermo que convierten a Chacarita en la alternativa natural para la gente que quiere vivir cerca de allí”, explicó Reyser.

Este emprendimiento se desarrolla sobre un terreno de 520 m2 donde se construirán 50 departamentos monoambiente pero que pueden combinarse entre sí para lograr departamentos de 3 ambientes. El edificio tendrá certificación EDGE como edificio sustentable, será moderno por el diseño de las unidades como también los materiales y las terminaciones que se utilizarán. La obra se iniciará en noviembre y la entrega se estima que será en diciembre de 2020.

En alza

Según los últimos datos difundidos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el 41,4% del total de las operaciones inmobiliarias registradas en enero de este año se concretó con hipotecas bancarias, cuando un año antes la participación era del 22%. Yendo a los números concretos, hubo 1.855 actos a partir de créditos hipotecarios sobre un total de 4.484 escrituras firmadas durante el primer mes del año, lo cual reflejó un incremento de 145% en la cantidad de hipotecas y un crecimiento del 30,9% sobre la totalidad de acuerdos cerrados ese mes.

Para ampliar el horizonte estadístico, los datos de evolución de escrituras de inmuebles porteños durante 2017 reflejan que hubo 40,9% más cantidad de operaciones formalizadas en comparación al año anterior. A su vez, hubo 167,3% más actos con crédito hipotecario en 2017 y esto representó un 25,7% del total anual de las operaciones. Si bien estos datos son exclusivos de CABA, las cifras evidencian que es una tendencia en ascenso y ya se superó el récord alcanzado hace una década.

Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, confirmó la tendencia: “Desde fines del año pasado a la actualidad las operaciones crecieron en el orden del 40%. Hoy cerca del 70% de las operaciones que cerramos son con créditos hipotecarios. Al principio todo esto generó mucho ruido, pero de a poco todo se fue aceitando y el mercado se fue acomodando, aunque también los precios comenzaron a subir”.

Si bien hace solo dos años las operaciones inmobiliarias estaban en caída libre, las líneas de crédito hipotecario accesibles no existían, la UVA aún no se había inventado, prácticamente los únicos productos que se construían eran premium y la foto general era claramente diferente a la actual, hay mucho aún por superar. Tras dos décadas de desaparición crediticia, los efectos se sienten por lo que se estima que el mercado se consolidará a paso lento.

La cotización del dólar ascendente de los últimos meses -que se traslada a los precios de los insumos de la industria- en una economía con una inflación que no cede, hace que los costos de construcción sigan en claro ascenso y, además, que los tomadores de créditos hipotecarios se retraigan y aguarden a que se aclare el panorama.

Según Siwacki, la suba del dólar hizo sentir su efecto negativo sobre los tomadores de crédito porque “en muchos casos hizo que al posible comprador se le escapara el precio de la propiedad ya que rebasaba el límite del préstamo. Otra dificultad que se presentó, más burocrática que económica, es el tiempo que tardan en concretarse las operaciones, entre que se otorga el crédito y se firma la escritura, que en muchos casos llegó a ser de seis meses, lo que generó negociaciones intermedias entre los compradores y vendedores porque se veía que los precios subían y la propiedad se depreciaba. Esto hizo que muchas operaciones en marcha se terminaran cayendo”.

Sin embargo, para el socio de RED, la suba de la moneda extranjera ayudó a los proyectos estructurados en UVAs. “Al comparar ambas unidades entre sí, desde el 15 de noviembre del año pasado hasta la actualidad, la UVA subió 7,5% y el dólar 15,5%. Es decir, los departamentos en dólares bajaron. La gente tiene ahorros y está aprovechando esta situación. Desde el punto de vista del desarrollo tampoco lo afectó aún pero algo se sentirá dado que toda obra tiene componente en dólares”, agregó Reyser.

Rodrigo Fernández Prieto, managing partner en Fernández Prieto y Asociados, comenzó a mirar este mercado con cariño: “El mayor financiamiento hipotecario está haciendo crecer la demanda por lo cual es clave trabajar en proyectos de gran escala para la clase media. Buscamos apostar a este sector llevando el modelo de complejos como Zencity a otros barrios de la Ciudad”. El primer proyecto de este estilo estará en la ex algodonera Lavallol en Lomas de Zamora, triángulo limitado por las calles Los Andes, B. Lichteinstein y José Garibaldi. Se iniciará durante la segunda mitad del año.

Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, desarrolla Campus Norte, complejo que comprenderá una torre residencial con 150 unidades de 1, 2 y 3 ambientes (desde 40 a 90 m2) y dos torres de oficina con plantas libres desde 150 a 700 m2. “Este proyecto nos posiciona como uno de los primeros desarrolladores en acceder a la financiación de créditos intermedios. Destacamos la experiencia sumamente positiva de este tipo de iniciativas, como parte del impulso necesario que requiere la industria. Sabemos que se necesitan 1.6 millones de viviendas nuevas para suplir el déficit habitacional del país. La demanda desborda y los desarrolladores no siempre tienen los números a su favor. El crédito intermedio nos permitirá atender esta demanda, equilibrar la curva y entregar más y mejores productos. Es muy importante que los bancos continúen entregando créditos a usuarios finales, pero también es fundamental solventar la asignatura pendiente con los desarrolladores, que son los que pueden ampliar la oferta y atender las demandas del nuevo mercado”, sostuvo el empresario.

El emprendimiento se levantará en Venezuela 4050, Vicente López, cerca del cruce de General Paz y Panamericana. Serán 25.000 m2 y 1.200 m2 para esparcimiento. El valor del m2 parte de los $ 35.000, se ofrece financiación propia basada en anticipo y hasta 48 cuotas mensuales. La inversión superará los $ 400 millones. Comenzó en agosto del año pasado y finalizará en junio de 2020.

“Los créditos UVA fueron un acierto, principalmente teniendo en cuenta la situación del mercado en el que crecía la demanda de alquileres de vivienda mientras que los departamentos en venta eran cada vez más inaccesibles. Hace años se esperaba la aparición de una alternativa de créditos hipotecarios y sin lugar a dudas el resultado fue una fuerte reactivación del mercado y revalorización del usado. Hoy estamos teniendo una elevada demanda de compradores de departamentos aptos crédito. Esta situación generó que muchos propietarios decidan vender ya que el valor de sus propiedades se cotizan mucho mejor que en otras épocas, lo que logró disminuir fuertemente la brecha de precios entre el usado y el departamento a estrenar. La demanda provoca que se genere escasez de departamentos usados y esto los valoriza”, opinó Manuel Mel, gerente de Ventas de la inmobiliaria Mel Propiedades. Y agregó: “En término de operaciones, pasamos de tener un 5% con crédito a un 30-35% actualmente. Hay que contemplar que aún no se están dando créditos para los edificios a estrenar o en pozo. A medida que se sigan dando créditos y se mantenga el tipo de cambio el mercado va a seguir creciendo exponencialmente”.

Fuente: Diario Cronista

https://www.cronista.com/realestate/Creditos-hipotecarios-las-perspectivas-frente-a-la-inflacion-y-al-dolar-20180322-0004.html