Hace dos años que el mercado inmobiliario y la construcción se mueven alrededor de la UVA, esta nueva unidad indexada que creó el Banco Central para que el crédito hipotecario sea una realidad y no solo algo para lo que haya que salir sorteado en la lotería.

Estamos llenos de información sobre cómo le fue a quienes sacaron un crédito al comienzo, sobre cómo evolucionan las cuotas y sobre qué es mejor, si sacar un crédito UVA o uno de los tradicionales a cuota fija. Sin embargo, no es común ver análisis teniendo en cuenta que son créditos diferentes, que no deben pensarse de la misma manera.

La UVA se creó en abril de 2016, pero entre abril y julio de ese año se dieron solo 50 de los más de dos mil millones de pesos que se otorgaron en créditos UVA en todo ese año. Tomar como punto de partida abril 2016 no tiene, entonces, sentido práctico. Hoy, a dos años, ya estamos cerca de los 100 mil millones de pesos en créditos UVA.

Evolución crédito hipotecario UVA. Qué pasó en estos dos años.

Evolución crédito hipotecario UVA. Qué pasó en estos dos años.

En 2016, para acceder a un crédito de dos millones a 20 años de pesos hacía faltan ingresos por entre 45 y 55 mil pesos, dependiendo el banco y la tasa, ya que las cuotas iniciales oscilaban entre $ 11.600 y $ 13.200 pesos mensuales. Hoy, 22 meses después, la cuota sería cerca de un 46% más alta (entre $ 17.000 y $ 19.300 tomando las cuotas antes mencionadas), replicando la inflación acumulada.

La cuota de un crédito tradicional sería hoy igual a la del comienzo, ya que no varía, pero sería todavía considerablemente mayor, de 37.000 pesos.

De cualquier manera, la comparación con el crédito a cuota fija no es muy útil ya que los hogares que pueden acceder son muy pocos, dado que se requieren cerca de 150 mil pesos mensuales para poder siquiera sentarse a conversar.

Quien sacó el crédito UVA en julio de 2016 ya pagó 304 mil pesos, de los que 156 mil fueron a cancelar capital y 148 mil a pagar intereses. Sin embargo, a pesar de haber pagado estos 147 mil pesos, el capital adeudado alcanza los 2,7 millones, 36% más.

Con los intereses pasa algo similar, ya que a pesar de haber pagado 148 mil pesos, el total a pagar es de 961 mil, 23% más.

¿Por qué pasa esto? Este aumento es una consecuencia directa y esperable del crédito, que amortiza por sistema francés: mes a mes se cancela una pequeña cantidad de capital, cercana al 0,3% del total, pero lo restante ajusta por inflación. Entonces, mientras que cada vez se deben menos UVAs, el capital adeudado va a crecer en pesos corrientes siempre que lo que se pague de capital sea menor a la tasa de inflación.

Vale notar que el capital adeudado aumento un 33% en pesos, menos que la inflación del periodo o que el aumento acumulado de salarios, y cayó 6% en UVA. Con los intereses pasó algo similar, aumentó en pesos, pero cae en UVA.

Analizar los créditos UVA sin tener en cuenta que la deuda crece en pesos, pero cae cuando se la ajusta por inflación es perderse una parte importante de la historia. A su vez, el principal activo de quien compró (es decir, la vivienda) también aumenta en pesos y todo análisis financiero debería contemplar esto.

Hoy, el que se animó a sacar un hipotecario en julio de 2016, tiene una deuda casi 10% menor que al principio. La vivienda que compró vale 65% más que en ese momento en pesos y 22% más en dólares. Lo positivo de los créditos UVA es que sus cuotas acompañan la evolución de los salarios en el mediano plazo, permiten que el sistema tenga más sostenibilidad y que más hogares accedan al crédito. En solo dos años se otorgaron más de 100 mil créditos y el mercado aún tiene mucho potencial, porque el sistema UVA permitió que más de cinco millones de hogares pasaron a ser sujetos de créditos.

Fuente: Diario Clarín

https://www.clarin.com/economia/hipotecarios-uva-paso-credito-tomado-hace-anos_0_HJHr5g1l7.html