La brutal devaluación que tiene lugar en nuestro país sacudió distintos nichos del
mercado, pero hay uno que afecta particularmente a los argentinos y enfrenta a dos
grandes sectores: el alquiler de inmuebles para vivienda, inversión para unos y
obligación para otros, aquellos que no cuentan con techo propio.

En esta ocasión, le hemos pedido a tres especialistas en el tema que aporten consejos
para propietarios e inquilinos: Pablo Brodsky (CEO de Lugaren), Federico Quintana
(Remax Puerto Madero) y Mauro Ayala (Fundador y CEO de Alquilando).
Veremos a continuación qué nos dijeron y sumaremos nuestras observaciones y
conclusiones.

Consejos para propietarios
Se sabe que la inversión en “ladrillos” es una de las más seguras y, dado el axioma
inquebrantable de las finanzas que sostiene que riesgo y rentabilidad van de la mano (a
mayor riesgo corresponde exigir mayor rentabilidad y a menor riesgo, menos
beneficios), se trata de una de las inversiones menos rentables del mercado. La mala
noticia es que, producto de la devaluación del peso, la rentabilidad tenderá a disminuir
aún más en los próximos meses.
El cimbronazo cambiario generó una suerte de parálisis: “La devaluación
impactó inmediatamente en el mercado inmobiliario. Las operaciones en
pesos se depreciaron y las operaciones en dólares se desaceleraron”,
advierte Ayala.
Quintana le pone números a la situación: “Históricamente, la rentabilidad de los
alquileres residenciales no ha sido buena en la Argentina, puesto que el propietario
promedio se conformaba con alcanzar un 5% de rentabilidad anual.
Actualmente, en algunos casos no llega a un 2,5% de rentabilidad”.
Como bien saben los expertos en real estate, estas situaciones pueden cambiar
rápidamente. En los últimos años, el aumento del precio en dólares de las propiedades
compensó la pobre tasa de rentabilidad, pero hoy la ecuación puede estar sufriendo una
transformación, siempre que ocurra lo que pronostica el empresario Eduardo
Costantini, para quien los valores de los inmuebles deberían bajar próximamente.
1/10/2018 Alquileres post devaluación: consejos para propietarios e inquilinos – LA NACION

2) Priorizar la calidad del inquilino y estar abiertos a nuevas modalidades
de garantías
Si bien los tres especialistas consultados coinciden en afirmar que aún no han notado un
aumento en la tasa de morosidad en el pago de los alquileres, la caída del poder
adquisitivo de la población asalariada y cuentapropista, producto de una inflación que
superará el 40% anual, pone en alerta a los propietarios.
En esta línea, Brodsky sostiene: “Hoy más que nunca el propietario debe
priorizar la calidad del inquilino y evitar fricciones.”
Al respecto, Quintana sostiene: ” Les aconsejaría a los propietarios ser
permeables a las pólizas de seguro de caución como garantía del contrato;
estos productos en general son más eficaces en caso de falta de pago del inquilino que la
garantía propietaria que suelen exigir”.
Consejos para inquilinos
A fin del año pasado, el Gobierno hablaba de una inflación del 15% para todo 2018, pero
el resultado final triplicará el resultado frente a salarios que en ningún caso siguieron el
ritmo de los precios. La pregunta que madura en este escenario es: ¿Qué ajuste es más
justo para un contrato de alquiler de dos años de duración?
“En la actualidad, los alquileres no se indexan. Desde el día en que firma el contrato, el
inquilino sabe cuánto va a pagar en cada cuota. Sin embargo, hay un proyecto de ley
para que el ajuste que se realiza tenga como referencia un índice determinado”, sostiene
Ayala.
En el campo de juego, los especialistas afirman que se pactan contratos con un
ajuste cercano al 15%/20% semestral (entre 30 y 40% anual).
2) Darle importancia al aumento de los gastos derivados del alquiler
Los expertos advierten que el inquilino debe contemplar, antes de alquilar, los costos en
aumento de expensas, ABL y servicios, principalmente.
1/10/2018 Alquileres post devaluación: consejos para propietarios e inquilinos – LA NACION

Ayala propone, además, que insistan en negociar sus contratos en pesos y no en dólares
“para evitar situaciones externas” que eleven el precio del alquiler por encima incluso
del índice de inflación.
A partir del sinceramiento estadístico del Indec, Quintana tira sobre la mesa una opción
hasta ahora no contemplada: realizar el ajuste contractual en base al costo de
vida que difunda el organismo oficial.

Conclusión
Actuar con coherencia respecto de los objetivos (al alquilar o invertir en
una propiedad) y no intentar salvarse a costa del otro son los principales
consejos que aquí elegimos brindar. Cuanto más justo e imparcial sea el
contrato firmado, mayor probabilidad de éxito tendrá, tanto en el corto
como en el largo plazo.

Fuente: Diario La Nación – Por: Nicolás Litvinoff

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