El proyecto para regular los contratos de alquiler que avanza en Diputados con el decidido apoyo del bloque oficialista empezó a recibir, paradójicamente, duras críticas de sectores afines a Cambiemos, y puntualmente de varios economistas que hasta hace poco tiempo ocupaban cargos relevantes dentro del Gobierno. Esto a pesar de que el proyecto cuenta con el apoyo explícito del presidente Mauricio Macri.

La reacción negativa causó cierta sorpresa entre legisladores de Cambiemos. Así lo admitió propio Daniel Lipovetzky (ver aparte), uno de los diputados oficialistas que impulsa el proyecto, que ya cuenta con media sanción del Senado, aunque deberá volver a la Cámara Alta porque en Diputados sufrió modificaciones.

En resumen, el texto que se aprobará en Diputados estira el plazo mínimo de los contratos de 2 a 3 años, obliga a indexar los contratos por un índice que reflejará en partes iguales la evolución del Coeficiente de variación salarial (CVS) y la inflación al consumidor (IPC), impulsa el registro del contrato ante la AFIP (el propietario que así lo haga tendría más herramientas para lograr un desalojo) y también busca flexibilizar las exigencias en cuanto a las garantías que debe presentar el inquilino. También establece que las comisiones a las inmobiliarias solo debe pagarlas el propietario y genera cierta confusión en cuánto a las expensas extraordinarias, que podrían cargarle los costos a los propietarios.

Qué dijeron algunos de los ex funcionarios:

Lucas Llach (ex vicepresidente del Banco Central): “El proyecto garantiza que sea más caro alquilar porque hace un 50% más ilíquida la inversión inmobiliaria para dar en alquiler. Y además perdemos la oportunidad de que UVA sea la La indexación por semestre vencido genera más inercia inflacionaria que alquileres en UVA.

Luciano Cohan (ex subsecretario de Programación económica):No está claro que haya un problema. Desde los 90 el costo real de los alquileres bajó muchísimo y hoy están baratos en términos reales. Lo que menos me gusta es la regla de indexación y el estiramiento de plazos. Lo primero, porque van a reflejar inflación pasada, y si la inflación llega a tender a la baja el inquilino va a pagar más. El plazo mínimo de tres años le quita flexibilidad y opciones a la relación entre las partes.

Sebastián Galiani (ex secretario de programación económica): Argentina, en el pasado, ha intervenido profusamente el mercado de alquileres. Los resultados han sido desastrosos. El déficit habitacional se resuelve con inversión y desarrollo del crédito hipotecario. Esa inversión tiene que ser mayormente privada. Para ello se necesita rentabilidad y previsibilidad. Esta era y debe continuar siendo la agenda de trabajo.

También se sumaron a las críticas economistas que no formaron parte del Gobierno:

Ramiro Castiñeira (Econométrica): La ley impone plazo mínimo y metodología de ajuste, cuánto ambos aspectos tendría que ser libres y acordado entre las partes. La rigidez que se impone al contrato lo único que logrará es subir el costo de alquiler dado el mayor riesgo que se expone el dueño de la propiedad.

Juan José Cruces (UTDT): “No me parece bueno llevar el contrato a tres años. Los contratos cortos son la solución alternativa a un contrato largo ante la incertidumbre sobre el valor real de un contrato”. Pero se mostró a favor de que las comisiones recaigan sobre el propietario, aunque criticó que se le busque imponer un tope a dicha comisión.

Como se ve, opiniones que, con matices, alertan que las regulaciones a un mercado tan sensible tal vez terminan logran efectos contrarios a los esperados.

Desde el sector de inquilinos, sin una representación orgánica, en los últimos tiempos se vino escuchando la posición de Gervasio Muñoz,quien aparece como referente del sector. Días atrás expresó que la ley hará bajar los costos de los alquileres, tomando como referencia que este año los salarios (que pesarán la mitad en el cálculo de indexación) perdieron claramente contra la inflación. Habrá que ver qué opina si este fenómeno se revierte. También se expresó a favor de la prolongación de los contratos, porque baja el costo de las renovaciones y los ajustes propios de los nuevos contratos.

En el sector inmobiliario opinan muy diferente: Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señaló: La idea de que los contratos se extiendan por un mínimo de 3 años es gravísima. En los lugares que funciona de esta manera es porque hay previsibilidad económica y una seguridad jurídica eficiente, acá no. En un país donde la inflación es una variable permanente, prolongar el plazo del contrato y limitar su actualización definitivamente desalienta la incorporación al mercado de inmuebles para renta. Los alquileres no ajustan solo por inflación sino por el comportamiento entre la oferta y la demanda. Por lo tanto, no es aconsejable ningún tipo de regulación sobre los precios ni sobre los ajustes.

Hugo Paz, de Metropolitan Home, hizo foco en la seguridad jurídica:“Estas reglamentaciones estarían de más si la Justicia actuara rápidamente cuando debe producir un desalojo. Si el propietario estuviera tranquilo con eso, reclamaría menos garantías reales. Pero el problema principal que le quita fluidez al mercado es que para desalojar a un moroso se puede tardar más de un año”.

Fuente:  Diario Clarin

https://www.clarin.com/economia/economia/alquileres-criticas-oficialismo-proyecto-ley-apoya-propio-macri_0_ROj6TIAbz.html?fbclid=IwAR2GxRtLHdFoFgzk1LB2hcmSLgfEeEu4U58quZvjT82cqqH5twA2-HMCJFo