La demanda va a estar regida por la reaparición del crédito. Si no arranca, los
inversores seguirán siendo los compradores y protagonistas. De hecho, la mayoría de los
proyectos nuevos apuntan a unidades cada vez más chicas para poder captar a los
pequeños inversores. “Se ampliará la oferta de desarrollos que puedan ofrecer una cuota
de hasta $25.000. Es decir lotes en zonas suburbanas o departamentos chicos”, detalla
Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana, quien trabaja en el
lanzamiento de un complejo de condominios al costo en Nuevo Quilmes con unidades
acotadas en sus medidas para así poder ofrecer un ticket y cuotas accesible, y en un
loteo abierto en Hudson con parcelas de 300m2 y una cuota de $12.000. “Es un
mercado que pide ambientes chicos, servicios de calidad, cercanía con medios de
transporte y costo de mantenimiento”, coincide Ariel Acri, presidente de Saltum
Developments, la empresa que está trabajando en un desarrollo de 15.000 metros
cuadrados en Coghlan. “La exención de IVA para las unidades de 140.000 UVAs
probablemente favorezca el desarrollo de este tipo de unidades”, anticipa Santiago
Tarasido; CEO de Criba.

Miguel Ludmer, director de Interwin hace una diferenciación. Reconoce que si bien las
unidades más demandadas en la primera etapa de preventa son las más chicas – de uno
o dos ambientes -, cuando un edificio de un barrio consolidado como Belgrano o
Palermo está terminado o a un año de ser entregado, los pisos más buscados son los
departamentos grandes.
Una inflación controlada, tasas en baja y un dólar estable son las tres variables que
definirán la vuelta del crédito UVA. “El tema es que con la devaluación, los montos que
prestan los bancos no alcanzan para comprar. Pero se vienen alternativas que van a
corregir estas situaciones”, es optimista, Diego Migliorisi, socio gerente Migliorisi
Propiedad. Jorge Moscatelli, de la desarrolladora BCMP, creador de las marcas Pavillon
y Southpoint adelanta que “sí el dólar se estabiliza por debajo de los $45, y los valores
en dólares de los usados no suben, podría regresar el crédito”.
Rafael Baigún, socio, Baigun Operaciones Inmobiliarias está preocupado por las
tasas.”El impacto fue notable en las propiedades de US$2500/m2 para abajo”, detalla.
Con viento a favor, Carlos Spina, director de Argencons adelanta que será un desafío
para 2020, más que para 2019. “El sistema financiero mantiene la capacidad préstable
en términos nominales aunque en pesos se incrementaron. Si los encajes bajaran, los
bancos estarían en condiciones de reactivar el crédito”, afirma Daniel Salaya , títular de
Salaya Romera. Hernán Nucífora, director de Global Investments y Nucifora
Propiedades es más categórico: “Las tasas junto a la inflación fueron y son los asesinos
de los créditos UVA, en una país con más del 45 por ciento de inflación y tasas del 17 por
ciento, los bancos declaran una intención clara de no apoyar el crédito hipotecario”.
“Es deseable que para el segundo semestre se logre la reactivación – pone paños tibios,
Claudio Caputo, presidente Colegio de Escribanos porteño-. Llegamos a tener cuatro de
cada diez escrituras con créditos, hoy no alcanzamos a una cada diez. El deseo es
recuperar ese impulso que nos dio el crédito”, declara el hombre que maneja la entidad
que relevó que en noviembre las operaciones financiadas cayeron 87 por ciento en
comparación al mismo mes del año pasado. Desde su aporte, afirma estar trabajando en
mejorar todos los procesos administrativos del Estado, colaborando en hacer
operaciones más ágiles. “También nos focalizamos en la digitalización de los procesos
notariales y en la reducción de los costos de una operación inmobiliaria”, agrega.
Los créditos intermedios -el que se le otorga a los desarrolladores- es una de las grandes
asignaturas pendiente. La realidad es que, pese a los esfuerzos del Gobierno, los
desarrolladores prefieren seguir financiándose con preventas. Es que para pensar en
tomar un préstamo intermedio, el desarrollador debe encontrar una demanda líquida
que le asegure que podrá cancelarlo y eso sólo sucederá con un sistema de créditos
hipotecarios que fluya. Juan Pablo Ayerza, director de Pix Argentina reconoce que
“hasta que no vuelva el segmento medio que demanda el crédito final poco sentido tiene cargar el costo financiero al precio que adquiere un inversor de pozo”. El desarollador
Daniel Mintzer, director G & D Developers es uno de los pocos que se animó a tomar
una línea. Tenemos una con el Banco Ciudad y estamos evaluando otras opciones. Hay
que hacer los deberes y animarse”, invita aunque reconoce que el aumento de tasas
siempre “pega”, pero confía en que será cuestión de tiempo. “Dependen de la
disponibilidad de los bancos y de la posibilidad de reducir los plazos de escrituración al
finalizar la construcción y entrega de unidades”, agrega Miguel Camps, presidente de
Argencons. Rodrigo Fernández Prieto, Managing Partner en Fernández Prieto y
Asociados plantea otro dilema que deja el 2018, el nuevo Código de Planeamiento
Urbano de la Ciudad de Buenos Aires que, bajo la mirada del Gobierno de la Ciudad,
promueve la construcción de obras más pequeñas en barrios con potencial . “Está
basado en una realidad que Argentina no vive. Los proyectos en barrios menores hechos
para créditos UVA brillan por su ausencia porque el desarrollador no puede ensamblar
las preventas con los créditos y el riesgo que ello significa en un escenario volátil. Por
esa razón baja las expectativas de nuevos desarrollos por falta de inversores interesados
en las nuevas disposiciones”, sintetiza su postura.
En Portland, una desarrolladora que puso segunda en medio de la crisis creen que en un
mercado amesetado hay que buscar corredores y distritos que potencien la inversión en
tierra y que tengan una demanda latente a nivel usuario final. “Por ejemplo, el eje
liberador de la zona Norte en donde la principal ventaja es que hay una muy buena
oferta de lotes en los que los desarrolladores podemos ofrecer proyectos de escala con
amenities tipo country pero en el casco urbano”, sintetiza Ezequiel Leibaschoff, gerente
comercial de Grupo Portland.

El vaso medio lleno
La mala noticia es que más allá de los esfuerzos, por ahora, la industria inmobiliaria
sigue generando productos para quien ya tiene techo propio.”El inversor que compra
unidades chicas, por cuestiones de coyuntura de mercado viene, desde 2011,
estoqueando metros cuadrados de renta y prefiere desarrollistas que ofrezcan
solucionar el problema de la gestión y operación de sus unidades”, reconoce Gabriel
Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs y director de la desarrolladora Grid.
Alberto Hoyos, responsable división residencias de Grupo Adrian Mercado, coincide en
que las propiedades más demandadas siempre son aquellas de menor porteque son las
que requieren del inversor o del comprador genuino una menor disposición o
inmovilización de capital. “El ladrillo siempre fue y será el mejor salvaguarda del
patrimonio personal”, insiste. Otra realidad es que la percibe, Fernando Cancel, director
de Kantai. El referente afirma que las devaluaciones aleja a los inversores. “Los
interesados serán los consumidores finales que se tomarán su tiempo para evaluar su
compra sabiendo que los precios en dólares no bajan en el sector premium y se
trasladan a los precios en pesos”, relata.

Por otra parte, los desarrolladores no fueron los únicos que tuvieron que adaptarse a las
nuevas reglas. Las inmobiliarias también lo hicieron . “Quien el año pasado pensaba en
abrir una división de créditos hipotecarios hoy está planeando abrir una división obras.
Lo importante es adaptarse “, resume Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers
Propiedades. En fin, no hay ningún indicio que anticipe un futuro sencillo, pero sin
duda, la clave parecería estar en entender el trasfondo. “Las crisis duran algunos meses
y hasta un año; los planes, entre uno a varios semestres; los presidentes, entre cuatro y
ocho años y los inmuebles, más de cien años. Solo teniendo esto en cuenta podremos
tomar decisiones acertadas”, finaliza Martín Boquete, director de Toribio Achával
Propiedades.
Por: Carla Quiroga

Fuente: Diario La Naciòn

https://www.lanacion.com.ar/2206419-que-pasara-credito-hipotecario