El acceso a la primera vivienda quedará acotado a distintas versiones del Procrear, según especialistas. En el Gobierno creen que los préstamo UVA pueden repuntar, aunque para realizar refacciones o ampliaciones.

El boom de crédito hipotecario que hizo que 110.000 familias pudieran comprar viviendas desde el inicio del sistema UVA quedó detrás. La devaluación del 50% hizo que se requiera el doble de salarios -en pesos- para poder adquirir una propiedad -en dólares-. La suba en la tasa de interés tapó el ataúd de lo que fue el principal juego de seducción económica del Gobierno destinado a la alicaída clase media. Y si bien tanto en el sector inmobiliario como en el Gobierno esperan un repunte de la actividad en los próximos meses, admiten unos y otros que el mercado será muy distinto al que dominó la escena hasta mayo de 2018.

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Un combo de expectativas y oportunidad permitió generar un “veranito” de financiamiento hipotecario, que se extendió principalmente entre la segunda mitad de 2017 y el primer cuatrimestre de 2018. La apuesta a un sendero de economía en crecimiento e inflación a la baja, por un lado, y las tasas de interés bajas -3,5% en el Banco Nación- hizo que decenas de miles de familias pudieran llegar a la casa propia o saltar a una vivienda más cómoda.

En pocos meses, la situación cambió radicalmente. El Banco Nación cobra hoy una tasa de 10,5% por un crédito hipotecario UVA, lo que hace que se requiera un ingreso mensual superior a los 100.000 pesos para comprar una propiedad módica.

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Si bien las tasas de interés comienzan a bajar gradualmente -el Banco Central logró esta semana negociar Leliq por debajo del 53%-, en el mercado inmobiliario consideran que esa estabilidad no alcanza para regenerar un mercado inmobiliario más o menos masivo de primera vivienda.

“Este va a ser un mercado únicamente para usuarios finales con dinero en efectivo o que requieran un mínimo complemento de financiación”, dijo a TN.com.ar José Rozados, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario. “Es probable que, en la medida en que la inflación se estabilice y se mitiguen las tasas, por ahí haya una señal de bancos oficiales con alguna disminución de tasa, pero volver al 3,5% lo veo difícil. Y, por otro lado, con tasa solo no lo resolvés, porque debería darse un efecto de baja del valor de la propiedad (en dólares) y una mejora del salario en términos de poder de compra para generar un nuevo equilibrio”, agregó.

Si bien la actividad inmobiliaria se estancó a medida que escalaba la corrida cambiaria de 2018, los precios en dólares de las propiedades no cayeron significativamente. “No se nota una disminución en términos interanuales, pero en el último trimestre del año, respecto del anterior, sí hubo una desaceleración en los precios de los departamentos usados”, dijo Rozados. “El que necesita vender, tiene que bajar el precio, pero son los menos”, prosiguió.

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El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Alejandro Bennazar, describe al actual mercado de la siguiente manera: “Al haber desaparecido el crédito hipotecario, lo que se sigue vendiendo hoy son unidades chicas a inversores”. Sin embargo, el empresario espera un repunte de la actividad. “La lectura del mercado es que la supercosecha aumentaría el ritmo (de operaciones) hacia abril y mayo. Es un mercado en efectivo. Por eso los valores no bajaron”, sostuvo. Según estimaciones privadas, la cosecha récord generaría exportaciones por más de u$s25.000 millones este año.

La soja explicó el repunte del mercado inmobiliario post crisis de 2002. Productores del interior del país invertían sus agrodólares en ladrillos, en departamentos ubicados en la Capital Federal o en otras ciudades del territorio.

Los agentes inmobiliarios también esperan que el Estado haga su parte en un año electoral. Apuestan a que se agilice el boleto de compraventa registral, que permitiría acceder a un crédito hipotecario para adquirir unidades en edificios desde el pozo, por ejemplo. Los bancos, sin embargo no están tan seguros. “Solo tomaríamos los boletos en proyectos financiados por nosotros”, replicaron en una entidad financiera. Es decir, el banco financiaría al constructor y, en paralelo, al comprador final del inmueble.

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En la Casa Rosada consideran que el mercado de crédito hipotecario tocó un piso, aunque sugieren que la reactivación esperada -tibia- llegaría con préstamos más chicos, destinados a financiar ampliaciones, refacciones o cambios de hogar. Son operaciones que, claro, no alcanzan para promover el acceso a una primera vivienda.

“Entre el tercer trimestre de 2017 y el primero de 2018 tuvimos un ritmo promedio de 10.000 operaciones mensuales, algo que no había pasado nunca. Hoy estamos en un promedio de 3000 escrituras. Sigue siendo un nivel medianamente alto, es el triple que el promedio de 2015”, indicaron fuentes oficiales.

En paralelo, la secretaría de Vivienda trabaja en la redefinición del plan Procrear. La restricción presupuestaria hace que no haya demasiados recursos para fomentar el subsidio a la primera vivienda. El nuevo procrear subsidiará tasa, en vez de integrar parte del valor de la casa con un monto no reembolsable. Por lo pronto, deberían cambiar las condiciones de acceso. Las actuales ponen un tope de ingresos de hasta 4 salarios mínimos para aplicar al programa oficial, que no alcanza para aplicar a ningún préstamo.

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Por lo pronto, Vivienda oficializará este lunes un acuerdo con algunos bancos para otorgar tasas de interés preferenciales a beneficiarios del Procrear Ahorro Joven, el programa que prometía acceder a un crédito luego de un año de ahorro en UVA. La devaluación y la suba de tasas limitaron considerablemente las posibilidades de los 16.000 interesados que avanzaron con la iniciativa. Con tasas más acotadas, esas personas podrán elevar el nivel de endeudamiento para intentar llegar a la vivienda. Según supo TN.com.ar, el Banco de Córdoba (5,5%), el Nación (7,5%), el Credicoop (9,9%), el BBVA Francés (10,5%) y probablemente el Hipotecario (9,5%), ofrecerán tasas algo por debajo de las de mercado.

Son pequeños remanentes de lo que, antes de la corrida cambiaria y la disparada inflacionaria, permitían a las clases media y media baja entusiasmarse con el sueño de la casa propia.

Fuente: TN.com.ar

https://tn.com.ar/economia/el-credito-hipotecario-seguira-planchado-y-el-mercado-inmobiliario-se-esperanza-con-los-dolares-de_937311