El leasing inmobiliario podría ser una alternativa para convertir un inquilino en propietario, motorizar la industria de la construcción y reducir el déficit habitacional. Sin embargo, aún no se implementa.

María Allisiardi

A mediados del año pasado, el gobierno nacional de entonces había motivado operaciones inmobiliarias de viviendas sociales a través de la figura del leasing. Sin embargo, esa iniciativa no prosperó.

Básicamente, el leasing inmobiliario “es un contrato de locación con opción a compra, que le da la posibilidad a una persona de ir pagando un canon locativo y, a partir de cierto momento de la locación, si quiere convertirse en propietario de ese inmueble o de esa propiedad, abonando un valor residual preacordado pasa a tener los derechos de propietario”, explica el secretario General de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Claudio Vodánovich.

Como instrumento de financiación de vivienda, tiene elementos a favor y otros en contra. “El año pasado se trató de estimular la operatoria y se regularizó a través de normas pero, lo que sucede con este instrumento como con cualquier otro, es que exige que la macroeconomía esté relativamente estable. Si hay mucha volatilidad en las variables es muy difícil, porque básicamente en una economía como la de Argentina, con una tasa de inflación tan alta y con crisis cíclicas permanentes, no existe un mercado de capitales de largo plazo. Eso hace que sea complicado diseñar un instrumento que realmente funcione”, declara el economista Alfredo Blanco en relación a los sistemas de financiamiento para adquirir una propiedad.

Actores y productos

El leasing inmobiliario se puede aplicar tanto en inmuebles para vivienda permanente, locales comerciales e incluso bienes raíces destinados a la industria. Es decir, de la misma forma en que se financia cierta maquinaria, flotas de vehículos o distintos tipos de bienes a través de un leasing, de igual manera se trata una propiedad con sus particularidades.

En la operación intervienen el inquilino (futuro propietario), una entidad bancaria o empresa financiera, o una empresa desarrollista que ofrezca sus productos inmobiliarios con este esquema de financiamiento.

“Tiene una operatoria semejante a la de un crédito, con la ventaja, desde el punto de vista de quien lo otorga, que en realidad no está dando la propiedad del inmueble. Mientras que en una hipoteca, por ejemplo, la garantía es que se traba un derecho real sobre el bien que la persona está comprando. En el leasing no es necesario, porque en realidad la persona no es propietaria”, compara Blanco, e insiste en que en una economía fluctuante “es muy difícil pensar un instrumento de financiamiento de mediano y largo plazo”.

Condiciones básicas

Al tratarse de un contrato de alquiler con opción a compra (del inmueble), la operación se realiza entre dos personas humanas, o bien personas físicas; también puede intervenir un banco, fideicomiso, entre otros, y los requisitos son los convencionales de una locación, es decir: garantía, seguro de caución, entre otros ítems.

La Ley 25.248 es la que regula la figura del leasing (posteriormente, el Código Civil y Comercial en sus artículos 1.227 y 1.250). Establece que, si no se ha determinado un plazo, cuando la persona haya abonado el 75 por ciento de la locación puede el inquilino ejercer la opción de compra que, por lo general, se establece con un valor residual y cláusulas predefinidas; eventualmente, las partes pueden acordar un plazo menor o mayor para ejercer la opción.

La iniciativa trunca

El 25 de octubre de 2019 se publicó en el Boletín Oficial la resolución 72/2019 que, entre otros asuntos, expresaba que la Secretaría de Vivienda incluía en la promoción del alquiler social la opción de financiar proyectos de construcción de viviendas para ser adjudicadas bajo la modalidad de leasing.  “La realidad es que no se llegó a implementar”, apunta Vodánovich.

Los especialistas admiten que el leasing inmobiliario ha sido un tema pendiente en el país; si bien ofrece varias alternativas, el inconveniente es cómo se actualizan los valores.

Con la experiencia de los créditos de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y otras metodologías que se han aplicado con diferentes resultados (ninguno efectivo, frente a una inflación alta), la herramienta se mira con extrema cautela. Si se considera el esquema de leasing que se aplica en maquinarias, vehículos y otros bienes con beneficios fiscales específicos “llevado al caso de las viviendas, se ofreciera por ejemplo eximir a las partes de ciertas cargas impositivas, generaría un buen impacto en la industria de la construcción y ayudaría a solucionar o al menos a amortiguar el déficit habitacional”, avizora el secretario general de la CIA.

Créditos vs leasing

Desde la mirada de un economista, es difícil comparar el modelo de alquiler con opción a compra con otro modo de financiamiento, principalmente porque hoy no hay créditos con los cuales comparar el leasing. “El tema de financiar a largo plazo en una economía como la de Argentina implica que se fijen tasas de interés muy altas”, explica Blanco.

Por otra parte, es importante tener en cuenta que leasing y crédito son instrumentos diferentes. En un crédito (por ley) se exige al solicitante una relación cuota/ingreso 4 a 1, es decir, tener la capacidad de destinar la cuarta parte de sus ingresos a una cuota y, a su vez, que esa cuarta parte no esté afectada a otras obligaciones (por ejemplo, a cuotas de tarjetas de crédito). Aquí radica la primera gran diferencia con el leasing, donde los requisitos son los habituales que se cumplen para alquilar.

La segunda diferencia está en las tasas y actualizaciones. Hoy, el canon locativo en el mercado inmobiliario a nivel país es aproximadamente del 2,5 por ciento (históricamente era entre el seis y ocho por ciento). “Estamos en el nivel más bajo de ‘rentabilidad’ de vivienda y eso puede ser aprovechado por el leasing, en tanto se pueda reglamentar bien, e incluso podría movilizar un poco la economía”, concluye Vodánovich. En resumen, la industria de la construcción motoriza más de 100 rubros en una economía; entonces, si se considerara el leasing eximiendo de ciertos impuestos a las partes, el gobierno dejaría de percibir por un lado, pero estaría recibiendo activos por otro.

Oportunidades de mejora

El primer trimestre de 2020 está concentrado en la deuda externa, que tiñe de incertidumbre la economía nacional. No obstante, se advierten salidas beneficiosas para el sector de la construcción, que repercutirían en el sector inmobiliario. Las medidas del estado nacional han limitado las posibilidades que tiene el ahorrista (sobre todo el pequeño y mediano) para procurarse dividendos. Las tasas de interés de un plazo fijo están direccionadas a ser negativas y  hay restricción para la compra de moneda extranjera, entre otras cuestiones. “Esto debería, aunque no necesariamente ocurre, estimular inversiones. Al no existir buenas opciones financieras, deberían crecer las inversiones en activos reales. Esto aparece como una posibilidad, pero habrá que ver cómo se desarrolla la recuperación en el mercado inmobiliario”, analiza Blanco.