Un poco de historia reciente

Normalmente las estadísticas en términos de mercado son útiles para revisar el pasado, observar el presente en donde nos encontramos y lograr predecir, como también diseñar el futuro. En nuestro caso el foco de análisis estará centrado en el desempeño del mercado hipotecario, por una razón muy pura y simple, la demanda de viviendas no debería estar focalizada exclusivamente en el consumidor final con capacidad de “compra en efectivo”, tal como ocurre habitualmente en nuestro país, debido a una muy baja participación histórica del financiamiento hipotecario, derivando en el elevado déficit acumulado de viviendas que hoy se ostenta desde hace varios años atrás.

En general, en el mundo la compraventa de viviendas en los segmentos socioeconómicos medios y medios bajos, usualmente está motorizada por el crédito hipotecario, con financiaciones de créditos a muy largo plazo, por diversas razones; entre las principales encontramos a que la vivienda representa uno de los bienes de mayor valor de la escala económica familiar. En consecuencia, la relación existente entre el precio de la misma y los ingresos familiares anuales es clave para predecir el desempeño del mercado hipotecario y por ende del inmobiliario, como la mayor actividad e ingreso que tendrán los profesionales relacionados con el sector.

Por ejemplo, en la década de los años 90 en Argentina el promedio de la mencionada relación nos indica la necesidad de contar en ese entonces con 4,86 ingresos anuales totales[1] para completar el valor de compra de una vivienda, luego en la década del comienzo de este siglo el indicador duplicó el mencionado promedio anterior con una relación de 8,64 ingresos anuales, posteriormente en la década pasada este indicador se encontró en 8,58 ingresos.

Y más últimamente, al primer semestre de 2021, si el indicador señalado lo contabilizamos con el precio de las viviendas en moneda local, a la cotización del dólar no oficial, su resultado ofrece una relación de 13 ingresos anuales, con lo cual si lo comparamos con el indicador alcanzado en los 90’ hoy nos encontramos con un esfuerzo de ingreso familiar que prácticamente triplica el anterior guarismo. Ello también se debe al crecimiento de los precios de la vivienda ocurridos desde el año 2003 en adelante dada la recuperación económica ocurrida desde aquel entonces y a la caída de los ingresos familiares producida en los últimos tres años y más aún desde el fuerte proceso inflacionario iniciado antes de mediados de 2018, cuya circunstancia redujo aún más el poder de compra de los grupos familiares.

Ahora bien, si observamos el comportamiento de la originación hipotecaria de los últimos cinco años, podemos visualizar en el siguiente gráfico que, el denominado boom de los Créditos UVA, cuyo nacimiento se produjo a fines de marzo de 2016, se mantuvo en su pico por escasos dos meses, entre marzo y abril de 2018, cuando se produce la alta devaluación de la moneda nacional en ese entonces.

[1] Análisis histórico realizado por Cdi Consultora, considerando el precio promedio mensual solicitado de un departamento de 3 ambientes, entre 60 y 80 m2 de superficie, situados en los barrios de Belgrano y Caballito, de la Ciudad de Buenos Aires.

Siguiendo las cifras, en marzo de 2018 el volumen de originación hipotecaria alcanzó a nivel nacional a un volumen de 15.520,91 millones de Pesos, por ejemplo, para el mes señalado entre la Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires el volumen total de hipotecas originadas fue de 7.412 operaciones.

Por su parte, en el pasado mes de octubre el volumen de orginación fue de 10.347,32 millones de Pesos y siguiendo la comparación para las jurisdicciones señaladas, observamos un total de 845 operaciones hipotecarias, representando este último mes un 11,40% de participación respecto del anterior período señalado. Recordemos, el mercado hipotecario de viviendas normalmente está nominado en Pesos y el mutuo hipotecario se celebra en la misma moneda. Por lo tanto, es muy relevante volver a recuperar el mercado hipotecario para de esta manera agrandar la compraventa de viviendas en moneda nacional, alineando la operación con la modalidad de operación y gestión del mercado de la construcción, cuyos contratos y transacciones normalmente se realizan en Pesos.

Así también, observando la extensión de los plazos de créditos adoptados, durante el año 2018 nos muestra un 8,07% de financiaciones otorgadas hasta 5 años de plazo y un 91,93% a más del mismo, mientras el acumulado de 2021 da cuenta de entre un 84,68% y 15,32%, respectivamente. Es decir, los pocos créditos originados hoy son tomados a más corto plazo, dado el temor del público a comprometerse en financiaciones a más de cinco años de plazo y altas tasas de financiación.

El futuro del mercado hipotecario

Aun los antecedentes señalados, con la presencia de indicadores hipotecarios poco atractivos, hoy tenemos razones como para estar ilusionados en una posible recuperación de este mercado. Ello se debe a que, recientemente el Ministerio de Economía de la Nación anunció el envío al Congreso de un proyecto de ley destinado a fomentar el mercado de financiamiento de viviendas que contempla la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción (FFCP) para brindar sustentabilidad al sistema de Crédito Hipotecario.

Este proyecto apunta a poner en marcha el Programa de Créditos Hipotecarios Cubiertos y prevé la creación del fondo señalado, que será administrado por la nueva Sociedad Hipotecaria (S. A.), así como el lanzamiento de nuevos préstamos hipotecarios con cobertura de la cuota ante descalces entre salarios e inflación, en donde como hemos visto antes, en los últimos tres años los salarios fueron perdiendo fuertemente capacidad de compra frente al señalado factor.

La mencionada iniciativa tiene como propósito impulsar el crédito hipotecario, al permitir la cobertura de los descalces cuota/ingreso durante la vida de crédito protegiendo al deudor, cuya propuesta es la de ajustar la cuota del crédito de acuerdo al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y de esta manera soslayar las dificultades que generó el anterior crédito UVA, cuyo ajuste al seguir la evolución de la inflación, terminó impactando en el encarecimiento de la cuota a medida que se fue acelerando el Indice de Precios al Consumidor (IPC), quedando el público consumidor fuera del alcance de  un crédito y la situación de los anteriores tomadores de deuda el de poder abonar la cuota.

Asimismo, por medio de esta iniciativa se busca resguardar el capital prestado (CER/ICC) brindando incentivos a los bancos e inversores.

Entre las propuestas de regulaciones más destacadas se encuentra el artículo 19 del proyecto de Ley, quien estipula que el valor de la cuota de los créditos hipotecarios se determinará por la actualización mensual del Coeficiente Hogar Argentino (Hog.Ar), que se calculará en base al Coeficiente de Variación Salarial (CVS) o de otra variante en función de la evolución de los salarios; cuya circunstancia es muy probable que brinde una mayor tranquilidad al potencial público consumidor, frente al temor del eventual encarecimiento de la cuota hipotecaria.

Todo indicaría que el mencionado proyecto está orientado a soslayar el impacto de la inflación en el rumbo y la suerte del financiamiento hipotecario ya que, esta es la madre de todas las batallas económicas, dado el impacto que esta normalmente tiene en la tasa de financiación, la actualización del capital prestado y las posibilidades de pago de la cuota pactada por el tomador del crédito.

De ser sancionada la iniciativa, será una medida muy auspiciosa para comenzar a pensar en una recuperación de la demanda de viviendas, especialmente para aquellos grupos familiares que necesitan del apoyo crediticio para acceder a su primera vivienda, motorizando el mercado de la construcción y por ende el crecimiento de la oferta laboral, mejorando en forma indirecta este indicador económico clave para alcanzar la manutención y crecimiento de los hogares, como el de la generación de nuevos horizontes de progreso.

Para los profesionales inmobiliarios se convertirá en una brillante oportunidad para pensar en mejores escenarios para el sector, por la circunstancia de efectuar su labor en un marco de mayor previsibilidad de mercado en términos de crecimiento y por el aumento del volumen de operaciones que probablemente aportarán las nuevas operatorias crediticias, luego de la sanción y aplicación de la mencionada propuesta legislativa.

Autor: MDI Dr. Juan Carlos Franceschini

Director Máster MDI Argentina y Escuela EIA (CIA)