Las estadísticas tienen la virtud que estas permiten contar con una mirada global del mercado del período de análisis en estudio y generalmente puede ocurrir que, cuando hablamos de demanda de inmuebles, un profesional inmobiliario no se vea reflejado en ellas, porque en el mes analizado tuvo ventas que estuvieron por debajo de los datos marcados por la evaluación estadística o bien  que se manifestaran por encima de ellas.

En tanto, lo señalado se debe, entre otros factores, a la participación de mercado que el profesional mantenga en el área de operación o en el barrio donde mantiene su influencia, si se trata de una inmobiliaria individual o cuenta con más de una sucursal, el tipo de cartera de inmuebles que tenga, si se trata de inmuebles de una alta rotación de mercado o de baja circulación y por sobre todas las situaciones, la manera en que lleva adelante su estrategia comercial y su implementación, medido desde la eficiencia con el dato palpable y concreto de la concreción de ventas.

Realizadas estas salvedades, en este desarrollo nos interesará visualizar no solo lo acontecido con la demanda de inmuebles durante el año transcurrido hasta el mes de noviembre pasado, sino también desentrañar como se desempeñó la misma en las dos jurisdicciones más relevantes del país, por su tamaño de mercado, siendo el caso de la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires.

Por último,  nos interesa  indagar sobre la existencia o no de una correlación entre el crecimiento industrial y la demanda de inmuebles en el mercado inmobiliario, por el efecto derrame que el anterior pudiera producir sobre este último, motorizando la teoría económica del efecto multiplicador. 

El desempeño de la demanda

La evolución de esta, de acuerdo al Indice de Demanda Inmuebles Cdi (IDI Cdi)[1], durante el mes de noviembre pasado alcanzó un crecimiento de 15,50%, con una evolución del 68,86% respecto del acumulado de escrituras alcanzadas al mismo mes del año anterior; mientras respecto al mismo mes del año anterior mantuvo un aumento de 17,08%.

Mostrando de esta manera una mejora, no solo respecto del mismo mes del año pasado, sino también con relación al acumulado del año 2021 al señalado mes, cuya ratio también alcanzó un resultado positivo.


[1] Este se trata de un Indice base 100, quien hasta el mes de diciembre de 2018 se elaboró considerando la evolución del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITI), luego de la fecha señalada ante la modificación de este impuesto, el indicador se compone tomando como base de la demanda de escrituras de inmuebles en los distritos de la Provincia de Buenos Aires y la Ciudad de Buenos Aires.

El promedio anual del índice señalado muestra un valor de 72,27 puntos para el año 2018 y 45,76 puntos, para el 2019; en tanto, en el año de inicio de la pandemia el indicador alcanzó un promedio de 29,48 puntos y hasta el mes de noviembre pasado el promedio anual fue de 43 puntos, con lo cual es probable que el año 2021 termine por encima del período de pre pandemia.

Sin embargo, aún estamos a 75.000 escrituras menos respecto de las acumuladas durante el año 2018, en las dos áreas consideradas por la estadística señalada en su conjunto.

Ahora bien, las estadísticas emergentes de los dos últimos años se dan en un contexto de Covid-19, en donde en la mayoría de las grandes urbes del país se produce una migración de hogares desde estas hacia la periferia de los suburbios, generando un boom inmobiliario en estas localizaciones, por una demanda que buscó más amplitud de espacios, mayor libertad para moverse y conectividad digital. En una nota anterior mencionaba de la demanda que se generó en lo que denomino como “nuevo hogar digital”, a partir del trabajo en el hogar y la necesidad de acceso a la tecnología.

En tanto, es de señalar que, una mayoría relevante de emprendimientos suburbanos, especialmente los situados en la Provincia de Buenos Aires, va de suyo la Ciudad de Buenos Aires no tiene emprendimientos de este tipo, en un porcentaje muy elevado no cuentan con acceso a la escritura traslativa de dominio, por lo tanto, las ventas celebradas no tienen asiento registral y en consecuencia la demanda efectiva producida en este segmento de mercado no la podemos ver reflejadas en la estadística de la mencionada jurisdicción provincial.

Por cuanto, el momento de parabienes que vivió y siguen viviendo las inmobiliarias posicionadas en el mercado de la vivienda suburbana no tienen su reflejo en las estadísticas mostradas, resultando en estos dos últimos años una demanda efectiva real muy superior a los indicadores de pre pandemia.

Distribución de demanda por jurisdicciones

Al analizar el comportamiento de la demanda de inmuebles entre las dos jurisdicciones más relevantes del país en términos de tamaño, podemos observar una mayor participación de la demanda  en la Provincia de Buenos Aires, respecto de la Ciudad Capital del país.

En tanto, esta última ha venido perdiendo participación a lo largo de los últimos años, cuya mejor ratio alcanzada fue en la década de 2000, totalizando en el año 2007 un volumen de 73.569 escrituras, con una participación de 37,21%, respecto del total de mercado incluyendo a la Provincia de Buenos Aires; hasta llegar al año 2021 a un 25,25%, perdiendo en este caso un 11,96%; respecto de esta última jurisdicción.

En tanto, si consideramos las circunstancias antes señaladas respecto de la registración de la demanda de las viviendas suburbanas, nos encontraríamos con una mayor pérdida de participación de la Ciudad de Buenos Aires, respecto de su homónima jurisdicción provincial.

Ello también se evidencia en el paulatino y lento descenso de los precios solicitados en la Ciudad de Buenos Aires, respecto del fuerte crecimiento del precio de los terrenos y casas situadas en los emprendimientos suburbanos ubicados en el Gran Buenos Aires.

Correlación entre la demanda de inmuebles y el mercado industrial

Con el fin de analizar la influencia mutua que tiene la demanda de inmuebles y la evolución del sector industrial del país, a continuación vamos a analizar la correlación existente entre el Indice de Demanda de Inmuebles Cdi (IDI Cdi) y el Indice de Producción Industrial Manufacturero (IPI manufacturero) elaborado por el INDEC, quien estaba representado hace más de dos años por el Estimador Mensual Industrial (EMI).

En donde podemos apreciar que, durante el prolongado período de crecimiento industrial acontecido entre los años 2002 y 2008, la correlación existente entre ambos indicadores es de un Coeficiente de Correlación  Lineal[1] de 0,7212, representando una correlación positiva y significativa de ambas variables.


[1] El Coeficiente de Correlación Lineal, puede adquirir valores entre -1, 0 o 1. Si el resultado alcanzado es 0 no existe relación y si es 1 existe una asociación lineal perfecta positiva.

Cuyas cifras confirman el conocimiento de que se trató del mejor período ocurrido para el mercado inmobiliario y la industria en su conjunto, en los últimos 30 años, coincidente con una mejora sustancial en los valores de mercado y en la rentabilidad del negocio.

Ahora bien, si consideramos en el análisis lo acontecido en los últimos cinco años, podemos encontrar varios acontecimientos económicos nativos y otros de escala mundial, como las restricciones emergentes del Covid-19, que impactaron fuertemente en la industria y en el mercado inmobiliario. Resultando en el mencionado período un Coeficiente de Correlación Lineal de 0,2789; significando en el tiempo de análisis señalado una correlación positiva, pero débil.

Sin embargo, el IPI manufacturero de noviembre de 2021 muestra una suba de 10,1%, respecto a igual mes de 2020. Resultando el acumulado entre enero y noviembre pasado un incremento de 16,3%, respecto a igual período de 2020. Además, en los primeros once meses del 2021 la producción manufacturera también superó por 6,4% a la producción del mismo período del año 2019, cuando aún no se acusaba el impacto negativo por las medidas de aislamiento social y restricciones de actividades emergentes del Covid-19, cuyo crecimiento se extiende también por sobre el mismo mes del año 2018 (10%).

En tanto, como podemos apreciar, si bien como hemos observado antes el promedio del Indice de Demanda de Inmuebles de los once meses de 2021 (43 puntos) es levemente inferior al del año 2019 (45,76 puntos), pero sin considerar el fuerte impacto positivo de la demanda de viviendas suburbanas como hemos analizado antes. Aún, así el gráfico anterior nos muestra que el sector industrial creció mucho más respecto al mercado inmobiliario.

Ahora bien, el fuerte crecimiento industrial acontecido en los once meses del año pasado, pueden considerarse como relevantes para un derrame que se podría producir sobre el mercado inmobiliario en el actual año 2022, de persistir un ritmo de crecimiento industrial parecido.

En conclusión, el mercado de la demanda de inmuebles tuvo un crecimiento durante el mes de noviembre pasado, luego del pequeño descenso ocurrido en el mes de octubre anterior y las cifras acumuladas de los once meses de 2021 muestran un crecimiento muy levemente por debajo del promedio alcanzado por el Indice de Demanda de Inmuebles durante el año 2019, previo a la pandemia del Covid-19.

La demanda de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires siguió perdiendo participación respecto de la Provincia de Buenos Aires, más aún en período de pandemia, en donde se produjo un boom inmobiliario en la vivienda suburbana que no encuentra asiento en sede registral, por las razones antes esgrimidas; resultando una menor demanda de vivienda urbana en la Ciudad de Buenos Aires, con un lento descenso de precios y una fuerte demanda, como mejora sustancial de precios en el segmento de Barrios Privados y Clubes de Campo situados en el área suburbana.

Visualizando la correlación existentes entre el Indice de Demanda de Inmuebles y el Indice de Producción Industrial Manufacturero, apreciamos que este último creció por encima de los indicadores de pre pandemia, quien podría sentar las bases para una próxima recuperación más dinámica del mercado de la demanda de inmuebles, siempre cuando no ocurran factores económicos que alteren significativamente en forma negativa el desempeño de las variables de los mercado señalados; en donde como hemos visto antes, ello conlleve a  una menor correlación entre ambos indicadores.

Y aún así, si estos ocurrieran, siempre habrá que estar atento a encontrar nuevas oportunidades!.

Autor: MDI Dr. Juan Carlos Franceschini

Director Máster MDI Argentina y Escuela EIA (CIA)